沉舟側(cè)畔千帆過。擱淺半年，華夏幸福這艘大船的航向、航道，甚至是船長(zhǎng)，都即將迎來變化。

　　對(duì)于當(dāng)下債務(wù)纏身的華夏幸福來說，變才有可能通。多個(gè)信源向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，最快將于7月上旬公布的化債方案大概率包含債務(wù)展期、國(guó)資入場(chǎng)、業(yè)務(wù)調(diào)整幾個(gè)方面，具體內(nèi)容有待方案公告。

　　相比之前散售多處地塊以及剝離城市更新業(yè)務(wù)，華夏幸福未來的業(yè)務(wù)重組情況則在更大程度上決定著化債方案的效果。能否以更輕快的速度航行，能否在更短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)回血，都考驗(yàn)著這家企業(yè)的生死存亡。

　　變革前夜，業(yè)務(wù)的變化已經(jīng)可以看到部分端倪。

　　據(jù)接近華夏幸福產(chǎn)業(yè)的人士向記者透露，吳向東所代表的華夏幸福南方總部，最值錢的資產(chǎn)正是花了大力氣拿下的商業(yè)地塊，此前轉(zhuǎn)讓給鵬瑞的城市更新板塊由于業(yè)務(wù)特殊性尚未投入大量資金，但商業(yè)地塊不止在華夏幸福與平安合作初期凝聚了雙方的希冀，當(dāng)前也依然是華夏幸福非常值得期待的資產(chǎn)。

　　“新的戰(zhàn)投進(jìn)來以后，才會(huì)確定如何處理商業(yè)地產(chǎn)。如果不是疫情突發(fā)，原本商業(yè)地產(chǎn)可以支撐華夏幸福進(jìn)入第二曲線，整個(gè)公司的境況也不會(huì)走到現(xiàn)在這步?！鄙鲜鋈耸勘硎?。

　　與此同時(shí)，華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)并沒有停下腳步，但業(yè)務(wù)方向已經(jīng)開始發(fā)生轉(zhuǎn)變。上周，華夏幸福產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)與陜西韓城的座談會(huì)顯示，其業(yè)務(wù)模式正在放棄沉重的整體開發(fā)形式，向產(chǎn)業(yè)咨詢、產(chǎn)業(yè)招商、產(chǎn)業(yè)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)基金等輕資產(chǎn)模式過渡。

　　商業(yè)地產(chǎn)歸去來

　　華夏幸福的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)迎來了資金回籠。

　　曾轟動(dòng)一時(shí)、耗資116億元拿地的武漢長(zhǎng)江中心項(xiàng)目，住宅部分于今年5月10日和5月29日兩次開盤均快速售罄，單套總價(jià)628萬-770萬，預(yù)計(jì)7月上旬再次加推，引得當(dāng)?shù)厝烁锌昂勒谷贿@么有市場(chǎng)”。

　　南京金陵華夏中心號(hào)稱是“南京主城區(qū)內(nèi)近十年內(nèi)規(guī)模最大的商辦用地”，首期住宅部分2020年12月開盤售罄，272套房源均不低于121平方米戶型，預(yù)計(jì)今年6月加推。

　　此外，2020年5月底獲取的武漢平安幸福中心項(xiàng)目，在一期項(xiàng)目規(guī)劃公示中披露，預(yù)計(jì)將建297戶豪宅。

　　盤點(diǎn)華夏幸福商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可以發(fā)現(xiàn)，住宅產(chǎn)品幾乎都帶著“豪宅”特點(diǎn)，這與華夏幸福原本的風(fēng)格迥異。

　　做產(chǎn)業(yè)新城出身的華夏幸福原本并不具備商業(yè)地產(chǎn)基因，平安和吳向東帶來了這部分業(yè)務(wù)。

　　2018年，因環(huán)京樓市限購，住宅業(yè)務(wù)無法為長(zhǎng)周期的產(chǎn)業(yè)新城及時(shí)輸血，華夏幸福首次出現(xiàn)資金危機(jī)。當(dāng)年7月，中國(guó)平安入股華夏幸福，以19.88%的股權(quán)成為其第二大股東，5個(gè)月后平安再次增資，持股比例增加至25%。

　　正是在第二次入股時(shí)，平安輸送了新商業(yè)板塊和新業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)——原華潤(rùn)置地執(zhí)行董事吳向東帶著百人團(tuán)隊(duì)空降華夏幸福，出任聯(lián)席董事長(zhǎng)兼CEO。為此，華夏幸福單獨(dú)在深圳設(shè)立南方總部，由吳向東全權(quán)負(fù)責(zé)，南方總部主要業(yè)務(wù)聚焦在商業(yè)地產(chǎn)、城市更新等方面，也涉及康養(yǎng)事業(yè)、科學(xué)社區(qū)等新探索。

　　吳向東是地產(chǎn)圈明星經(jīng)理人，也曾是華潤(rùn)置地的靈魂舵手，在華潤(rùn)時(shí)期以“萬象城”締造了商業(yè)地產(chǎn)界的標(biāo)桿產(chǎn)品，頗受后來者尊敬。

　　加入華夏幸福以后，吳向東團(tuán)隊(duì)繼續(xù)發(fā)揮所長(zhǎng)，大手筆拓展了商業(yè)地產(chǎn)版圖，曾提出過“華夏幸福要做中國(guó)最好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目”的目標(biāo)。

　　首秀即耀眼，2019年9月10日，華夏幸福斥巨資116.25億元拿下武漢武昌區(qū)商業(yè)綜合體項(xiàng)目，也是華夏幸福首個(gè)全周期商業(yè)綜合體項(xiàng)目。此后，南方總部在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域開啟了“買買買”模式。

　　據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道不完全統(tǒng)計(jì)，華夏幸福在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域拿地總金額近350億元。2020年4-6月，吳向東帶領(lǐng)的南方總部連續(xù)獲取南京金陵華夏中心項(xiàng)目、招商銀行全球總部大廈代建服務(wù)、武漢中北路項(xiàng)目、哈爾濱深哈金融科技城項(xiàng)目、廣州白鵝潭項(xiàng)目等。

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　　與部分觀點(diǎn)認(rèn)為“吳向東不應(yīng)該在公司現(xiàn)金流吃緊時(shí)大筆投資”不同，多位華夏幸福內(nèi)部人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，整個(gè)集團(tuán)都對(duì)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)寄予厚望，并不反對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的急速擴(kuò)張行為。

　　一接近華夏幸福的人士也向記者透露，應(yīng)該看到吳向東團(tuán)隊(duì)在商業(yè)地產(chǎn)方面的實(shí)力，“實(shí)際上，部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目他們都從政府手中拿到了相對(duì)優(yōu)惠的條件，比如滾動(dòng)開發(fā)，無需一次性支付巨額土地出讓金等?！?/p>

　　奈何疫情的突然到來，打破了華夏幸福的期待。

　　2020年，環(huán)京樓市進(jìn)一步陷入冰封，收入銳減。華夏幸福2020年年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售額940.66億元，同比下降34.30%。

　　剛起步的商業(yè)地產(chǎn)收入無法緩解巨大的資金缺口，融資也受限，沒有更多的時(shí)間留給華夏幸福轉(zhuǎn)圜，“第二曲線”也終歸未能實(shí)現(xiàn)。

　　南方總部去留待定

　　兩個(gè)月前，有消息稱華夏幸福南方總部未來或?qū)⒚撾x，吳向東將離職加盟鵬瑞集團(tuán)，但一直未獲官方證實(shí)。

　　6月10日，華夏幸福（深圳）城市更新管理有限公司的股東由華夏幸福（深圳）運(yùn)營(yíng)管理有限公司變更為深圳市鵬瑞地產(chǎn)開發(fā)有限公司，并更名為鵬瑞（深圳）城市發(fā)展有限公司。同時(shí)，該公司的管理人員也發(fā)生了變更，吳向東的老部下趙榮，職務(wù)由總經(jīng)理變更為董事長(zhǎng)，其他三名管理人員變更為鵬瑞方人士。

　　這意味著，吳向東主導(dǎo)的華夏幸福南方總部將城市更新業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)售給了鵬瑞地產(chǎn)，也被市場(chǎng)解讀為吳向東加盟鵬瑞地產(chǎn)的進(jìn)一步動(dòng)作。但華夏幸福并未公告這一交易，吳向東的去向也等待著最終的官方消息。

　　鵬瑞是深圳本土開發(fā)商，曾經(jīng)打造了知名的豪宅項(xiàng)目“深圳灣一號(hào)”，擅長(zhǎng)城市更新業(yè)務(wù)。

　　投資人、看懂研究院高級(jí)研究員程宇分析認(rèn)為，把周期長(zhǎng)、占用資金量大的城市更新業(yè)務(wù)出售是處理債務(wù)問題的正確解法，交給本地開發(fā)商鵬瑞，反倒更合適些。

　　對(duì)于吳向東手中另一條業(yè)務(wù)線——商業(yè)地產(chǎn)如何處置？中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜向記者表示，南方總部獲取的大量商業(yè)地塊占用了極大的資金，對(duì)于下一步解決問題的思路而言，將后續(xù)投資較大而回報(bào)較慢、流動(dòng)性較差的商業(yè)地塊也打包出售，不失為化解華夏幸福當(dāng)下流動(dòng)性壓力的合理選擇。

　　華夏幸福南方總部的去向尚未有定論。

　　有消息稱，華夏幸福武漢長(zhǎng)江中心已經(jīng)由鵬瑞接手，但武漢長(zhǎng)江中心售樓處向記者否認(rèn)了這一消息，稱開發(fā)商依然是華夏幸福，物業(yè)依然是幸福物業(yè)。

　　前述接近華夏幸福產(chǎn)業(yè)的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，南方總部的商業(yè)地產(chǎn)具備巨大潛力，也是未來華夏幸福盤活資產(chǎn)的重要籌碼，應(yīng)該不會(huì)著急出售，預(yù)計(jì)將觀望即將入場(chǎng)的新戰(zhàn)投方如何決策，再做下一步打算。

　　成敗蕭何

　　南方總部風(fēng)雨飄搖的同時(shí)，王文學(xué)主管的產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)將走向何方？

　　危機(jī)發(fā)生以后，華夏幸福傾其所能地尋找解決方案，華夏幸福董事長(zhǎng)王文學(xué)一再強(qiáng)調(diào)“不逃廢債”，這條原則更是寫在華夏幸福每一條更新債務(wù)數(shù)據(jù)的公告里。

　　熟悉公司法的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，華夏幸福的一系列做法有兩點(diǎn)值得肯定，或許也將成為現(xiàn)代企業(yè)危機(jī)處理的一種可借鑒方式。“一是債務(wù)危機(jī)一發(fā)生就采取了集中管轄，而非等到破產(chǎn)，頂層設(shè)計(jì)得好，避免資產(chǎn)被各地法院拍賣處置；而第一條也決定了華夏幸福能夠保證各分公司獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，起碼保證了項(xiàng)目層面的回血?！?/p>

　　“上述措施雖然給了華夏幸?；匮臅r(shí)間，但最終還是要看華夏幸福能否把握住機(jī)會(huì)盤活資產(chǎn)、充實(shí)現(xiàn)金流，集中管轄程序起到的是延緩問題爆發(fā)的作用?！北本逄炻蓭熓聞?wù)所劉英南律師補(bǔ)充道。

　　據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解，華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城板塊下多地的項(xiàng)目及住宅均在正常運(yùn)行，廊坊、固安、霸州、永清、大廠、懷來、武漢、合肥、南京等地的孔雀城也在正常出售。

　　原本的產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)也正在發(fā)生改變。

　　6月17日，華夏幸福產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)與陜西省韓城市政府圍繞城市定位、招商引資、產(chǎn)業(yè)服務(wù)等內(nèi)容進(jìn)行了深入的座談交流，座談會(huì)上，華夏幸福的角色變成了“產(chǎn)業(yè)招商服務(wù)商”。華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司執(zhí)行總裁趙威作為代表，稱將從產(chǎn)業(yè)咨詢、產(chǎn)業(yè)招商、產(chǎn)業(yè)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)基金等方面進(jìn)行合作。

　　與之相對(duì)應(yīng)的是，前述接近華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)的人士透露，化債方案公布后，華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)預(yù)計(jì)會(huì)有一定程度上的調(diào)整，類似于平整土地、修路等方式不一定保留。

　　華夏幸福最擅長(zhǎng)的開發(fā)模式是產(chǎn)業(yè)新城+住宅開發(fā)，在產(chǎn)業(yè)勾地的同時(shí)獲取低價(jià)住宅用地，用住宅銷售回款平衡產(chǎn)業(yè)新城的投入。但此次危機(jī)也證實(shí)，以往的產(chǎn)業(yè)新城模式墊付資金巨大、回款周期太長(zhǎng)，導(dǎo)致企業(yè)自身被動(dòng)性過高。

　　6月23日，華夏幸福發(fā)布最新公告，近期公司及下屬子公司新增未能如期償還銀行貸款、信托貸款等債務(wù)形式的債務(wù)本息金額 64.49 億元。截至 2021 年 6 月 21 日，華夏幸福累計(jì)未能如期償還債務(wù)本息合計(jì) 669.90 億 元。

　　因產(chǎn)業(yè)新城而起，也被產(chǎn)業(yè)新城掣肘的華夏幸福，必須要探索出一條更合適的道路來了。