6月21日，“上海REITs20條”正式在上海市發(fā)改委官網(wǎng)亮相。此前的6月15日，上海市政府常務(wù)會議已審議通過了《關(guān)于上海加快打造具有國際競爭力的不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)展新高地的實施意見》（以下簡稱“上海REITs20條”）。

　　“上海REITs20條”透露，上海擬試點基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs），為期5年，但商業(yè)地產(chǎn)被公募REITs排除在外，只有產(chǎn)業(yè)園區(qū)和物流被界定為“基礎(chǔ)設(shè)施”。

　　上海市地方金融監(jiān)管局副局長李軍此前表示，“上海REITs20條”不僅有助于盤活上海市基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，同時也能夠為投資者提供更多樣化的產(chǎn)品。

　　6月21日，國內(nèi)首批九只公募不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）產(chǎn)品也正式上市交易，基本投向基礎(chǔ)設(shè)施補短板項目，包括高速公路項目、工業(yè)園區(qū)項目及倉儲物流項目、綠色項目。其中五只在上交所鳴鑼。上市首日價格漲跌幅限制比例為30%，非上市首日漲跌幅限制比例為10%。截至6月23日發(fā)稿時止，九只公募REITs只有三只微漲0.1%-1.98%，另外六只普遍下跌1%-2%左右。

　　戴德梁行高級董事、華東區(qū)估價及顧問服務(wù)部主管、中國REITs聯(lián)盟理事顧悅?cè)缰赋?，“上海REITs20條”旨在進一步加強和鞏固上海在基礎(chǔ)設(shè)施公募基金這一金融創(chuàng)新領(lǐng)域的優(yōu)勢地位。利好有涉足產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)與物流投資的房企，其他商業(yè)地產(chǎn)、住宅開發(fā)商可以說是沒有任何關(guān)聯(lián)度的。

　　強化長三角基礎(chǔ)設(shè)施REITs聯(lián)動

　　中國版公募REITs從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域切入開始試點，將盤活基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，防范化解地方政府債務(wù)風險，豐富家庭資產(chǎn)配置的產(chǎn)品籃子。

　　據(jù)了解，上?；A(chǔ)設(shè)施存量現(xiàn)已超過1萬億元，目前已有第一批相對成熟的5個項目進入國家儲備庫，同時還有20多個項目具備后續(xù)培育的條件，加起來大約200億-300億元的體量。目前基礎(chǔ)設(shè)施REITs依然處于試點階段，上海的關(guān)注點并不在于要迅速做大體量、積累項目數(shù)量。從上海項目儲備庫來看，目前以產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流項目為主，也包括數(shù)據(jù)中心等新基建項目。

　　顧悅?cè)缯J為，九只公募REITs的底層資產(chǎn)地域分布，有包括浙商滬杭甬、首創(chuàng)水務(wù)（合肥）、蘇園產(chǎn)業(yè)（蘇州）、普洛斯（蘇州、昆山）、張江光大REIT（上海）在內(nèi)的五只基金，來自于長三角區(qū)域。實施意見中，提到的強化長三角基礎(chǔ)設(shè)施REITs聯(lián)動發(fā)展，實質(zhì)上是鼓勵長三角區(qū)域內(nèi)更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)打包起來，進入公募發(fā)行的審核通道。做實做深上述優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施底層資產(chǎn)的儲備工作，其實是加強長三角資產(chǎn)在上交所成功發(fā)行上市的最有力保障，未來幾年會有更大數(shù)量產(chǎn)品發(fā)行上市。

　　資本的想象空間就此被打開，房企在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的布局也引發(fā)市場關(guān)注。另外，“上海REITs20條”特別提到，支持注冊在本市的各類內(nèi)外資機構(gòu)申請公募基金管理人資質(zhì)。相信在不遠的將來，憑借資金融通及精細化運營管理等方面的優(yōu)勢，基金管理人中間會涌現(xiàn)出一批外資基金的身影。

　　一家外資基金國內(nèi)負責人透露，目前國內(nèi)優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)非常多，尤其是北京、上海等一線城市。但要上市，還需要等第二、三批，都在排隊當中。

　　“上海REITs20條”的落地，對于前述外資基金負責人來說，無疑是一劑興奮劑。他的感受是“適逢其時，政府決心非常大”。雖然目前首批上市的公募REITs只是對產(chǎn)業(yè)園開了口，還沒有對住宅、商場、寫字樓等開放，但他認為，這會增加外資對國內(nèi)的投資關(guān)注度。

　　為何未在商業(yè)地產(chǎn)試運行

　　目前活躍在國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)或者物流產(chǎn)業(yè)的外資基金公司有普洛斯、黑石、布魯克菲爾德等，國內(nèi)本土的基金公司則以光大安石為最大。

　　值得關(guān)注的是，2017年7月，萬科出資170億攜手厚樸投資、高瓴資本、中銀投及普洛斯管理層，以790億人民幣收購全球物流行業(yè)霸主普洛斯。這宗被稱為“亞洲第一并購”的交易，背后是萬科介入物流風口。今天看來，作為純財務(wù)投資人的萬科，4年前這筆投資回報率很不錯。2015年的時候，萬科還成立了萬維物流，如今發(fā)展為國內(nèi)知名的多溫區(qū)綜合物流解決方案服務(wù)商。知情人士透露，萬維物流一直在關(guān)注準備發(fā)行REITs。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，不動產(chǎn)投資本身就有投入大、周期長等特點，非常需要資本市場的支持。REITs在成熟資本市場占比較大，因此國內(nèi)一直積極推動REITs市場的規(guī)?；c專業(yè)化發(fā)展。這種直接融資渠道不但受企業(yè)歡迎，大資金也有這方面的需求，可以形成很大的市場規(guī)模，但對于基礎(chǔ)資產(chǎn)的要求也很高。

　　除了萬科，近年來涉足產(chǎn)業(yè)園區(qū)與物流的開發(fā)商并不少。如2017年，泰禾17.49億入股北科建；碧桂園9.26億入股中集產(chǎn)城；啟迪協(xié)信收購恒生科技園資產(chǎn)包；陽光城(000671,股吧)2億元收購清華旗下力合順德科技園；京基集團6.5億收購酷派產(chǎn)業(yè)園。

　　2018年，房企進入產(chǎn)業(yè)園的步伐加快，據(jù)第三方研究機構(gòu)發(fā)布的《2017-2018中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場研究報告》，房企涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在近年來蔚然成風，在銷售百強房企中，有超過50%的房企已經(jīng)涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營，成為園區(qū)產(chǎn)業(yè)不可忽視的投資主力。而地方政府通過產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商，也給房企提供了投資通道。今年1月19日，在上海市金山區(qū)優(yōu)化營商環(huán)境暨招商引資大會上，海倫堡與上海市金山區(qū)金山衛(wèi)鎮(zhèn)人民政府簽約了海倫堡智慧金山生態(tài)綠谷產(chǎn)業(yè)園項目。借著上海大力發(fā)展五大新城的東風，海倫堡將于6月底正式啟動該項目。

　　國內(nèi)公募REITs為何沒有先在商業(yè)地產(chǎn)試運行？業(yè)內(nèi)有一種看法是，商業(yè)地產(chǎn)估值、租金等機制未成熟，導(dǎo)致本來適用于商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的REITs，反而暫時很難在國內(nèi)的商用不動產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)廣泛實施。對此，美國F.O.G富尚資產(chǎn)董事長、香港越秀REITs獨立董事陳曉歐認為前述觀點有片面之處。他認為，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)REITs之所以還沒有發(fā)出來的原因，主要還是國內(nèi)房地產(chǎn)整體政策形勢決定的。從國內(nèi)的宏觀調(diào)控來看，還不適合推出商業(yè)地產(chǎn)REITs；其次就是，國內(nèi)REITs在法律機制上還不完善，目前還沒有完全立法，包括稅收等重要環(huán)節(jié)也沒有解決。因此，國內(nèi)先試行大型基建基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，是合理的。

　　陳曉歐進一步指出，商業(yè)地產(chǎn)REITs是勢在必行的，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的整體租金雖說與商業(yè)地產(chǎn)本身的估值不匹配，但是一些商業(yè)綜合體的租金收益也不見得低了，至于估值體系跟租金匹配度，兩者本身就捆綁在了一起，因為所有商業(yè)地產(chǎn)的估值都是從項目現(xiàn)金流來估算的。陳曉歐認為，商業(yè)地產(chǎn)REITs發(fā)行最大的障礙是政策障礙，還有法律主體的明確，以及稅收體系的迭代。