2020年德勤和睿意德中國共同公開的數(shù)據(jù)顯示，北京、上海仍在商業(yè)地產(chǎn)活力指數(shù)領(lǐng)先全國。對于新的一線城市來說，2020年受疫情影響，商業(yè)活力指數(shù)下降，但從消費力指數(shù)來看，中國新的一線城市消費潛力巨大，一些城市超過了廣闊的深度。

　　因此近幾年商業(yè)地產(chǎn)供給端和需求端發(fā)展不斷下沉，2020 年，新一線城市是本土開放商主要增量區(qū)域，占比達 45.2%; 大眾消費品牌門店在新一線城市增幅達 29.7%，是品牌布局重點。預(yù)計未來這種趨勢將繼續(xù)保持，新一線城市將成為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展主要增長點。

　　商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)主要上市公司：目前國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)行主要的上市公司主要有招商蛇口 ( 001979.SZ ) 、綠地控股 ( 600606.SH ) 、新城控股 ( 601155.SH )

　　本文核心數(shù)據(jù)：商業(yè)地產(chǎn)活力指數(shù)排名、新一線城市各指數(shù)方差及與一線城市均值差、已披露商地產(chǎn)大宗交易項目城市分布、我國本土開發(fā)商增量占比

　　新一線城市消費潛力巨大

　　根據(jù)德勤和睿意德中國披露的數(shù)據(jù)顯示 2020 年北京、上海依舊在商業(yè)地產(chǎn)活力指數(shù)上領(lǐng)跑全國，較第二梯隊城市形成絕對優(yōu)勢。

　　而對于新一線城市而言，2020 年受疫情影響，商業(yè)活力指數(shù)有所下降，方差同比下降 10.5%，與京滬等一線城市均值差增加 1.2%，其中，商京、蘇州的活力指數(shù)增幅最大 ; 而在活力指數(shù)下降的城市中，沈陽、天津的降幅最大，平均下降約 1.5%。

　　在休閑指數(shù)方面，城市分化趨勢加大，方差同比減少 33.3%; 僅有南京、杭州的休閑指數(shù)有小幅增長，增幅在 1% 左右。得益于疫情期間線上商業(yè)平臺的發(fā)展，以及互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的迅速發(fā)展帶動了城市整體商務(wù)氛圍提升，新一線城市消費力指數(shù)方差增長幅度最大，同比增長 17%。杭州、蘇州等長三角地區(qū)消費力趕超廣深，表明新一線城市消費發(fā)展?jié)摿︼@著。

　　房企發(fā)展不斷下沉，新一線城市是布局重點

　　從大宗交易活躍情況來看，2020 年，商業(yè)地產(chǎn)大宗交易仍主要活躍于一線城市，一線城市的大宗交易數(shù)量占比達 64.5 個百分點 ; 新一線城市占比 17.8%，二線城市和三線城市分別占比 14.4% 和 3.3%。這主要是由于，盡管近幾年新一線城市和二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，交易活躍度有所提升，但由于一線城市的商業(yè)地產(chǎn)價值更高，交易活躍度更高，因此大宗交易仍主要集中于一線城市。

　　根據(jù)數(shù)據(jù)公開顯示我國內(nèi)地開發(fā)商整體看來雖然我國商業(yè)地產(chǎn)核心交易熱點仍集中在一線城市，但房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)下沉發(fā)展，新一線城市是主要發(fā)展重點，二三線城市發(fā)展?jié)摿Ω螅就灵_發(fā)商持續(xù)加速向二三線城市下沉。

　　2020 年，新一線城市是本土開放商主要增量區(qū)域，占比達 45.8%，但二三線城市本土新增開發(fā)商近年來增長最快，占比達 36.1%，較 2016 年增長了 14.6 個百分點。

　　從商業(yè)地產(chǎn)需求端來看，2018-2020 年各級城市大眾消費品牌門店增幅中，新一線城市和二三線城市是品牌商主要布局的重點。2020 年大眾消費品牌更是加大了在新一線城市的門店布局，新增門店幅度達 29.7%，而其中，成都、杭州、南京的門店增長超過 40%。

　　總的來看，雖然一線城市尤其是北京上海仍然是我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮某鞘?，但近兩年新一線城市和二三線城市消費水平不斷提升，尤其是新一線城市的潛在消費能力巨大。眾多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和品牌經(jīng)營商也看到這一點，這兩年房企發(fā)展不斷下沉，而對于城市大眾消費品牌而言，新一線城市和二三線城市更是成為了其主要布局的重點。

　　預(yù)計未來新一線城市和二、三線城市消費潛力將進一步提升，商業(yè)地產(chǎn)供給端和需求端不斷下沉的趨勢將繼續(xù)保持，其中新一線城市將成為主要商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展增長點。

　　以上數(shù)據(jù)來源于展望產(chǎn)業(yè)研究院《中國商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢與投資決策分析報告》，同時展望產(chǎn)業(yè)研究院提供產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)、產(chǎn)業(yè)計劃、產(chǎn)業(yè)申報、產(chǎn)業(yè)園區(qū)計劃、產(chǎn)業(yè)招商引資、IPO招商研究、招股說明書制作等解決方案。