房地產(chǎn)金融調(diào)控促進市場理性回歸
- 浦東-洋涇/聯(lián)洋
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查看房源房地產(chǎn)業(yè)是資本密集型產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)和銀行“五條紅線”的設(shè)置,有效遏制了房地產(chǎn)金融杠桿從供求雙方明顯上升的趨勢,促進了市場理性的回歸
資本是房地產(chǎn)市場發(fā)展的關(guān)鍵變量。無論是從土地開發(fā)、保障房建設(shè)的供給側(cè),還是從新購房、二手房交易的需求側(cè),都離不開資金的支持。過去很長一段時間,房地產(chǎn)與金融的融合極大地改善了中國的城市人居環(huán)境。同時,在一定程度上也成為熱點城市房價快速上漲的催化劑
去年以來,為應(yīng)對疫情對經(jīng)濟的影響,各國政府紛紛向金融體系“注水”,這促進了股市指數(shù)的上漲和各國房價的明顯上漲。根據(jù)美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會的統(tǒng)計,2021年4月,美國現(xiàn)房銷售價格中位數(shù)大幅上升。在該協(xié)會監(jiān)測的183個美國大都市中,99%的地區(qū)房價在今年第一季度上漲。資本推動的房價上漲,不僅具有“敲鑼打鼓、鋪天蓋地”的特點,而且導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟和金融運行的脆弱性,需要高度警惕
目前,我國房地產(chǎn)金融具有系統(tǒng)性影響,房地產(chǎn)貸款總體規(guī)模較大,涉及金融機構(gòu)眾多,涉及社會面廣。同時,房地產(chǎn)市場的非理性預(yù)期仍有一定的基礎(chǔ),而熱點城市的房地產(chǎn)投機慣性依然存在。因此,從資本的角度對房地產(chǎn)金融杠桿進行有效的約束勢在必行,一段時間以來,財政部門先后為房地產(chǎn)金融杠桿設(shè)置了“五條紅線”。從供給方面看,房地產(chǎn)企業(yè)扣除預(yù)付款后的資產(chǎn)負債率不大于70%;凈負債率不得超過100%;現(xiàn)金與債務(wù)的比率應(yīng)該超過一倍。從需求方面,設(shè)定了各類銀行“房地產(chǎn)貸款比例”和“個人住房貸款比例”的上限。前三條紅線將限制房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)擴張速度。一些觸及紅線的房地產(chǎn)企業(yè)為了達標(biāo),需要在規(guī)定期限內(nèi)加快資金回籠,減少土地市場投機行為,降低資產(chǎn)負債率,這將動搖地價與房價互動上漲的機制。后兩條紅線將推動房地產(chǎn)金融內(nèi)部運行機制發(fā)生深刻變化,部分金融機構(gòu)盲目擴張,房地產(chǎn)貸款勢頭將得到有效遏制,居民杠桿率也將受到強烈約束
年初以來,金融當(dāng)局加強了對商業(yè)貸款和消費貸款非法流入房地產(chǎn)市場的治理,對中國房地產(chǎn)金融杠桿的監(jiān)管力度加大,動搖了房價非理性上漲的基礎(chǔ)。這種由房價上漲邏輯引發(fā)的“化學(xué)反應(yīng)”不會憑個人意愿轉(zhuǎn)移。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2021年5月,我國70個大中城市商品房銷售價格漲幅保持基本穩(wěn)定。其中,四個一線城市新建商品房銷售價格小幅上漲,二手房價格下降;31個二線城市和35個三線城市,商品房銷售價格環(huán)比漲幅回落或與上月持平,同比漲幅基本穩(wěn)定
房地產(chǎn)市場的相關(guān)參與者,從金融機構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到個人,要適應(yīng)房地產(chǎn)市場理性回歸規(guī)律,切實丟掉房價非理性上漲的假象,做好房地產(chǎn)需求管理,共同促進我國房地產(chǎn)業(yè)長期健康發(fā)展。