首輪集中供地漸入尾聲 拿地資金來源或成下一個監(jiān)管方向
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查看房源從制度統(tǒng)計來看,集中的土地供應(yīng)措施旨在降低地價競價,但沒有達(dá)到預(yù)期的效果。除了鄭州、長春等小部分城市的土地拍攝未如預(yù)期外,大部分地塊在底價交易中,如合肥、廈門等城市熱點,拍賣開始達(dá)到最高價格,進(jìn)入搖擺不定的階段。
第一輪集中征地工作即將結(jié)束,各城市紛紛修訂和調(diào)整土地流轉(zhuǎn)規(guī)則。東莞、無錫等地已發(fā)布文件,限制住房企業(yè)注冊"放權(quán)A公司"搶奪土地。杭州還將"質(zhì)量競爭"規(guī)則寫入了政府在競爭性地價基礎(chǔ)上的關(guān)鍵任務(wù)。
熱量沒有減少
地王出,房價漲"笑話一直流傳于房地產(chǎn)市場,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,2021年開市后實行兩次集中政策或土地市場風(fēng)行后,西安在2月初轉(zhuǎn)讓了第一批土地曲江二期,其中包括國家中央企業(yè),15多家企業(yè)參與了拍賣,最后樓面價格為23000元/平方米,地價為141%,在一定程度上加強(qiáng)了對開局年的控制和控制。
隨后,北上廣、深圳等22個重點城市宣布將相互轉(zhuǎn)讓土地,但隨著一線城市和省會城市集中土地供應(yīng)的不斷推進(jìn),旨在降低征地地價的集中流轉(zhuǎn)并沒有達(dá)到預(yù)期效果。今年5月,土地市場價格共同上漲,熱度繼續(xù)升溫,底價繼續(xù)達(dá)到新高。
以合肥市為例,從招標(biāo)結(jié)果來看,首批24塊土地,12塊住宅用地,50%以上的地塊地價超過29%,8塊地塊達(dá)到震動數(shù)的頂端,蘇州第一批集中土地供應(yīng)中,有12處用地在市場指導(dǎo)價、中間停價、1價的有效范圍內(nèi)建立起來。最后,2套住宅用地以最低價出售,7套住宅用地溢價出售,地價為10%≤15%。
重慶今年第一次集中出讓是以往土地價格的新紀(jì)錄,第一批集中出讓土地46塊,總成交價635億元,平均樓盤價格9133元/平方米,平均地價43%,其中土地周轉(zhuǎn)率超過50%,最高地價為130%。
從宏觀角度來看,北京、南京和杭州等城市的土地轉(zhuǎn)讓價格也在上漲。據(jù)克里房地產(chǎn)研究統(tǒng)計,今年5月,30家典型住宅企業(yè)新增土地儲備2973萬平方米,同比增長23.7%;新增土地成交價3367億元,同比增長76.9%;平均成交價7917元/平方米,同比增長43%。平均價格上漲,主要是由于北京、南京、杭州等10個城市土地供應(yīng)集中,一線和二線交易比例增加。
就微觀市場而言,在第一輪集中征地中,前30名住宅企業(yè)共贏得260個住宅用地,約占集中土地供應(yīng)的40%,核心土地資源繼續(xù)集中在住宅企業(yè)的龍頭。
戴德良銀行研究所副院長張效瑞認(rèn)為,熱點城市的土地收購存在諸多限制、復(fù)雜規(guī)則和高壁壘,集中征地是對資金實力、調(diào)度能力、土地利用戰(zhàn)略、綜合經(jīng)營能力和低息融資成本的綜合考驗,將進(jìn)一步壓縮小住宅企業(yè)的發(fā)展空間。
結(jié)束"背心
集中征地政策提高了熱點城市的土地準(zhǔn)入門檻,使重點城市的征地缺失或部分住宅企業(yè)面臨無米的局面。為防止惡性競爭,充分發(fā)揮市場作用,東莞、蘇州、南昌等城市在第一輪集中放土后開始調(diào)整規(guī)則。
最近,東莞自然資源局和其他七個部門聯(lián)合發(fā)布了"關(guān)于規(guī)范征地招標(biāo)資格的通知"(試行),規(guī)定東莞土地參股企業(yè)必須支付0以上;參加保險的職工人數(shù)必須大于0;參加保險的雇員人數(shù)必須大于0;總稅額必須連續(xù)大于"0",也就是說,在土壤攝影之前設(shè)立附屬公司參與投標(biāo)的模式已不再可行。
通知"還規(guī)定,參展公司第一次被禁止參加?xùn)|莞土地拍賣一年,違反規(guī)定,參展公司的母公司不得參加一年的東莞土地拍賣。
事實上,在同一家住房公司注冊多家"背心公司"在土地市場上尋找地塊并不少見。據(jù)"每日經(jīng)濟(jì)新聞"此前報道,蘇州第一批土地集中披露,住房企業(yè)已進(jìn)入備戰(zhàn)狀態(tài)。根據(jù)工商登記資料,在實行集中土地供應(yīng)政策前的一月及二月,蘇州的新地產(chǎn)公司數(shù)目分別為三百五十七間及二百四十間;三月份,新地產(chǎn)公司的數(shù)目增至六百一十四間,較前兩個月的總和為多;而四月份,新登記的地產(chǎn)公司數(shù)目則進(jìn)一步增至六百七十五間。