你要換房租嗎?今年北京所有寫字樓的價格都低于往年。如果你今年換的話，你會比以前便宜得多。一位負(fù)責(zé)招商引資的工作人員在北京利澤商業(yè)區(qū)的辦公樓前告訴記者。

　　據(jù)該名工作人員說，該辦公樓目前的空置率約為60%至70%，幾乎相當(dāng)于利澤商業(yè)區(qū)辦公空間的平均空置率。

　　作為一個新興的商圈，利澤商業(yè)區(qū)的辦公市場有其特殊性，但在一定程度上也反映了北京寫字樓市場的困境。

　　目前，北京寫字樓市場的租金和租金都處于低谷。戴德良銀行(DADeliang Bank)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年第四季度，北京寫字樓空置率同比增長0.4%，至17%。根據(jù)高麗國際(Gaoli International)發(fā)布的數(shù)據(jù)，2020年北京寫字樓空置率和減租率均在近10年內(nèi)處于高位。

　　我們認(rèn)為，將一個城市的辦公空間空置率控制在10%是合理的，這不會使空置率過高，導(dǎo)致市場租金過低。戴德良北區(qū)研究部主任魏東說，17%的空缺率仍然比較高。

　　從次區(qū)域的角度來看，北京寫字樓空置率呈現(xiàn)出明顯的結(jié)構(gòu)性特征，主要表現(xiàn)在傳統(tǒng)核心商圈與新興商圈之間的空置率差異。

　　據(jù)戴德良統(tǒng)計，到2020年第四季度，北京CBD、煙沙、東二環(huán)、金融街、中關(guān)村的平均空置率為10.8%，基本處于正常水平，中關(guān)村和金融街的空置率僅為3%，甚至在供不應(yīng)求的范圍內(nèi)。

　　這五大核心商圈的經(jīng)營環(huán)境已經(jīng)非常成熟，對企業(yè)的高度依存度較高，是一個較為穩(wěn)定的核心商圈。"魏東說，北京寫字樓的高空布置率主要集中在阿AO、黎澤、通州商務(wù)區(qū)、宜莊等新興商圈。

　　根據(jù)戴德良銀行的數(shù)據(jù)，目前北京新興商圈辦公空間的平均空置率約為30%，其中麗澤商圈的空置率在2020年第三季度達到80%，雖然在第四季度有所下降，但也處于較高的64%的水平;通州商務(wù)區(qū)的空置率在第四季度高達90%，姚的空置率也較高，為22.5%。

　　據(jù)魏東介紹，上述新商圈成立較晚，許多辦公項目剛剛啟動，消化庫存仍需一段時間，再加上通州、亞洲、奧地利等企業(yè)界對辦公運營和維護質(zhì)量的要求較高，企業(yè)選擇相對謹(jǐn)慎，庫存清除速度緩慢。

　　三重誘因推高空缺率

　　記者調(diào)查了解到，北京寫字樓空置率高是多方面原因造成的。首先，由于經(jīng)濟低迷的基本面，寫字樓租賃需求減少。

　　事實上，北京辦公室空置率的上升早在2019年第四季度就開始了，這與經(jīng)濟走勢密切相關(guān)。"魏東說，經(jīng)濟疲軟后，寫字樓空置率幾乎落后了四分之三。北京辦公市場是國家辦公市場的一個縮影。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2018年第三季度中國國內(nèi)生產(chǎn)總值的季度增長率從2018年第二季度的6.9%降至6.7%。自那時以來，GDP的季度增長率一直在下降，一路下降到2019年第三季度的6.0%和2019年第四季度的6.0%。

　　經(jīng)濟低迷將影響企業(yè)的情緒和就業(yè)，辦公空間的空置率肯定會增加。"中國社會科學(xué)院金融與戰(zhàn)略研究所住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒林華說。

　　其次，新冠肺炎疫情擾亂了寫字樓市場的短期交易節(jié)奏，擠壓了部分企業(yè)和行業(yè)的需求。

　　2020年，新冠肺炎的疫情在春節(jié)前后爆發(fā)。當(dāng)年第一季度，企業(yè)的經(jīng)濟活動基本停滯，人員被隔離。根據(jù)戴德良的數(shù)據(jù)，第一季度北京寫字樓凈入住量下降到負(fù)36000平方米，也就是說全市騰出了36000平方米的辦公空間，這是以前從未做過的。

　　2020年第二季度和第三季度，隨著國內(nèi)疫情防控效果的出現(xiàn)，北京辦公場所的復(fù)工穩(wěn)步推進，寫字樓凈吸收面積分別恢復(fù)到35000平方米和85000平方米。"魏東說，到2012年第四季度，人們對經(jīng)濟復(fù)蘇形成了相對穩(wěn)定的預(yù)期，前三個季度需求低迷，北京寫字樓市場凈吸收面積超過200000平方米，比去年同期增長56%。