新的住房貸款規(guī)則影響發(fā)酵：住房龍頭企業(yè)的優(yōu)勢凸顯了2020年末中小住宅企業(yè)的隱憂，中央銀行會同銀行、保險監(jiān)督管理委員會發(fā)布了關(guān)于建立銀行金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中管理制度的通知，對銀行房地產(chǎn)貸款和個人住房貸款的比例提出了明確的上限。

　　在接受記者采訪時，業(yè)內(nèi)人士普遍認為，新政的出臺預(yù)計總體上對銀行的影響不大。隨著市場情緒的逐漸穩(wěn)定，不同于年初銀行股的"浮動綠"表現(xiàn)，許多銀行股價在1月6日紛紛轉(zhuǎn)紅。

　　新的"箍法術(shù)"是預(yù)期的。

　　新協(xié)議將銀行分為五個等級，對房地產(chǎn)貸款實行集中管理要求，即對房地產(chǎn)貸款和個人住房貸款比例設(shè)定上限，允許地方監(jiān)管機構(gòu)在三、四、五銀行上限的基礎(chǔ)上上下浮動2.5個百分點。

　　同時，"新政"對超過上限的銀行規(guī)定了整頓和改革要求，即在2個百分點以內(nèi)，過渡期為2年，過渡期為2個百分點以上，過渡期為4年。

　　不久前，監(jiān)管機構(gòu)發(fā)布的住房企業(yè)融資新規(guī)定的"三條紅線"也備受關(guān)注：第一，排除預(yù)收后，住房企業(yè)的資產(chǎn)負債率不應(yīng)超過70%;第二，住房企業(yè)的凈負債率不應(yīng)超過100%;第三，住房企業(yè)的"現(xiàn)金短期債務(wù)比率"應(yīng)小于1。只要你"踩上線"，就不能增加或嚴格控制利息負債的規(guī)模。

　　"總體來看，釋放了一個信號，引導銀行資金少投房地產(chǎn)，多支持實體經(jīng)濟，這跟此前監(jiān)管一貫導向是一致的。"交通銀行金融研究中心研究專員夏丹向證券時報記者表示。

　　從內(nèi)容上看，抵押貸款集中管理新政并不新鮮，在此之前，抵押貸款集中管理也被提到為一種宏觀審慎監(jiān)管手段。2020年10月21日，央行副行長潘功生在2020年金融街論壇年會上表示，中國人民銀行將推動完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，逐步實施房地產(chǎn)貸款集中、居民債務(wù)與收入比率、房地產(chǎn)貸款風險權(quán)重等宏觀審慎政策工具。

　　一些分析人士告訴記者，集中管理房地產(chǎn)貸款對銀行的影響不大。目前，大多數(shù)銀行基本上符合政策要求，房地產(chǎn)貸款存量壓力下降的壓力有限。

　　由于過渡期比較靈活，即使在兩四年內(nèi)，銀行的總壓降也超過這個限額約數(shù)千億元。他說："對于不超過上限的銀行來說，按照上限加息并不容易，因為抵押貸款管理一直相對嚴格。

　　而且開發(fā)貸款長期嚴格控制，銀行對于個人抵押貸款也有一定的貸款靈活性，波動比較大，政策出臺后踩線的銀行也會減緩貸款沖動。

　　對住宅企業(yè)的投資更為謹慎

　　如果明確規(guī)定了監(jiān)管限制，銀行將做些什么?

　　一些銀行業(yè)內(nèi)部人士告訴"證券時報"，從降低比例策略的角度來看，銀行可以選擇其他具有接近抵押貸款、資產(chǎn)證券化、過期和壞賬以及壓力下降等風險調(diào)整回報率的產(chǎn)品。"大分母也是一種方式，如果更大的部分是支持實體經(jīng)濟，它將更符合指導方針。

　　就個人住房貸款的比例而言，從商業(yè)角度看，由于其風險低、資本消耗低，是一種高質(zhì)量的信貸資產(chǎn)，往往受到商業(yè)銀行的青睞。然而，業(yè)內(nèi)一些人表示，仍在償還中的正常貸款不會減少，仍然會鼓勵嚴格的需求。

　　事實上，銀行的調(diào)整不會太大，因為上一時期已經(jīng)開始了抵押貸款業(yè)務(wù)的相關(guān)調(diào)整。"一名國有銀行的高級職員告訴記者。

　　近年來，政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心日益突出。在"住房、住房、住房"的指導下，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款的調(diào)整已經(jīng)進行了一段時間，新政只是制度化了以往的政策。上述從業(yè)人員告訴記者，銀行已經(jīng)開始調(diào)整房地產(chǎn)貸款的集中度。

　　一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商嚴格控制準入，即嚴格查處房地產(chǎn)開發(fā)項目，銀行將對貸款的現(xiàn)金流、利潤和正在進行的項目有詳細的了解和調(diào)整;另一方面，從需求方面，即購買房地產(chǎn)的家庭，銀行主要調(diào)整首付比率和利率浮動程度，并對個人抵押貸款的審批增加許多限制。