關于預售房失敗的說法眾說紛紜，不少地方都加強了對預售資金的監(jiān)管，釋放出什么樣的信號。年底前，不少地方再次收緊商品房預售資金監(jiān)管。

　　12月以來，在不到兩周的時間里，昆明、株洲、唐山、成都、佛山、濰坊、珠海7個城市相繼加大了預售資金監(jiān)管力度。據(jù)殼牌研究院最新統(tǒng)計，今年至少有29個省市出臺了加強預售資金監(jiān)管的相關政策或實施細則。

　　以成都市為例，根據(jù)8日出臺的《成都市商品房預售資金監(jiān)管辦法》，開發(fā)商預售資金監(jiān)管應遵循專戶存儲、?？顚Ｓ?、全程監(jiān)管、節(jié)點控制、多方監(jiān)管的原則。

　　是不是意味著很多地方加強對預售資金的監(jiān)管，預售制度就會被取締?

　　在去年12月出臺的新調控政策中，各地“加強預售資金監(jiān)管”的有效期大多在1至5年之間。不少專家表示，短期內取消預售制度是行不通的?！鳖A售制度可以降低房地產(chǎn)開發(fā)的建設成本，增加建設量。以17萬億元的房地產(chǎn)規(guī)模，現(xiàn)有房屋的銷售將不會得到促進。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。

　　加大開發(fā)商違規(guī)成本

　　在各地新的調控政策中，頻頻提到“預售資金監(jiān)管額度與開發(fā)企業(yè)信用評級掛鉤”。

　　具體來說，就是降低對信用良好、綜合實力較強的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金監(jiān)管比例，對信用較差、業(yè)績異常的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按較高額度進行監(jiān)管。

　　張大偉認為，實行差別化監(jiān)管將提高開發(fā)商的準入門檻和市場集中度。同時，也可以盲目拿地，賺取“快錢”的房地產(chǎn)企業(yè)。

　　從近期的調控政策來看，開發(fā)商的違規(guī)成本越來越高。

　　在1月1日出臺的新政策中，昆明市明確，對每年出現(xiàn)一次不良行為的開發(fā)商，新建和在建項目的重點調控資金比例將提高到30%。

　　對于信貸減少的房地產(chǎn)企業(yè)來說，后續(xù)的發(fā)展也會受到影響。

　　成都明確，對嚴重違反規(guī)定的，開發(fā)企業(yè)及相關責任人不得以企業(yè)或個人名義參與新的土地拍賣活動，不得申請批準新的建設項目，暫停新項目的預售許可。

　　張大偉表示，地方政府加強對預售資金監(jiān)管的針對性很強。在過去的兩個月里，銀川、昆明和其他已經(jīng)控制的地方經(jīng)常被搜查“未完工的住宅樓”。

　　據(jù)中國司法文書網(wǎng)公開信息顯示，今年廣東、湖南、廣西、江西、甘肅、山東、云南等地的“商品房預售合同糾紛”數(shù)量居全國前列。

　　從數(shù)量上看，近兩年來，預售制度下的民事糾紛數(shù)量大幅增加。按照“訴因：商品房預售合同糾紛;文書類型：判決”的標準，2018年和2019年相關判決數(shù)分別為10119件和11460件，遠高于2017年的6652件和2016年的3933件。

　　易居研究院智庫中心主任嚴躍進在接受中國第一財經(jīng)記者采訪時表示，由于開發(fā)商依賴預付款，將自有資金較少用于項目建設，因此糾紛時有發(fā)生。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2019年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將投入資金178609億元。其中，內資貸款25229億元，自籌資金58158億元，預收賬款61359億元。據(jù)測算，開發(fā)商首付和預收款項約占到位資金總量的35%，比自籌資金比例高出近3個百分點。

　　中新社半月談近日評論稱，用更大比例的自有資金進行開發(fā)，將有助于迫使開發(fā)商努力建設質量更好的商品房。為了快速籌集資金，開發(fā)商不僅會加快銷售進度，而且還可能加大優(yōu)惠力度，讓群眾得到實惠。

　　值得注意的是，不少地方出臺的新調控政策也為綠色建筑開了綠燈。根據(jù)濰坊市12日出臺的新政策，擁有AAA信用等級或綠色建筑三星級評價的開發(fā)企業(yè)保留監(jiān)管資金比例可降低5%。

　　據(jù)殼牌研究院13日最新統(tǒng)計，在已出臺調控新政的29個城市中，有19個城市明確了節(jié)點。但是，不同城市在實施細則上存在一定差異。

　　在中國房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長陳勝看來，這與新政策出臺的樓市背景分不開。

　　他表示，對于樓市下行的城市，監(jiān)管的主要目的是遏制開發(fā)商因資金鏈緊張挪用預售資金的行為;對于樓市上行的城市，加強預售資金監(jiān)管的目的是防范預售制度下的金融風險。如開發(fā)商的“賣還是賣”行為，或將提價，形成樓市泡沫。

　　從預售資金留存率來看，不同城市對預售許可證取得、建設層數(shù)、主體結構封頂、竣工驗收、交付使用等不同節(jié)點的監(jiān)管留存率不同。

　　嚴躍進認為，地方政府通過建立和增加預售資金提取節(jié)點，一方面可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)收回資金，緩解資金壓力;另一方面也可以防范開發(fā)商跑路的風險，從源頭上保證沒有爛尾。

　　以唐山市為例，根據(jù)2015年預售資金監(jiān)管政策，共設置5個監(jiān)管節(jié)點，即項目建設水平達到規(guī)劃設計水平的三分之一，項目建設水平達到規(guī)劃設計水平的一半，主體結構封頂、竣工驗收、竣工初步登記。新政策共有8個節(jié)點，包括竣工樓層的四分之一、三分之一、一半和四分之三、封頂、六方驗收、竣工驗收和初次登記。

　　此外，在許多地方的新監(jiān)管政策中，裝飾費用將包括在"節(jié)點發(fā)布"的條目中，并強調只有在"竣工后驗收環(huán)節(jié)"完成后才能全額提取售前資金總額。

　　成都市清楚"，"關于內外裝修工程的竣工，資金余額不得少于監(jiān)督定額的15%"，"商品房建設項目的竣工符合平行竣工驗收和集中交付商品房的條件的，可以申請?zhí)崛∈Ｓ噘Y金。

　　近年來，精裝版房屋權利保護事件頻繁發(fā)生。廣東住房政策研究中心首席研究員李羽佳表示，將部分預售資金留待驗收完成后發(fā)放，將減少因缺乏監(jiān)管而引發(fā)的民事糾紛。

　　李羽佳還認為，今年初，為了緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉困難的問題，許多地方放松了對預售資金的監(jiān)管，并在預售資金退出的節(jié)點上向前推進。下半年，在逐步恢復正常治理后，各地紛紛收緊監(jiān)管政策是必要的，也是必然的。此外，到年底，商業(yè)銀行發(fā)放的發(fā)展貸款數(shù)額將下降，部分住宅企業(yè)的信貸也將趨于成熟，住房企業(yè)的資本鏈可能會更加緊張，更重要的是防止"不良尾樓"問題。

　　這不是預售或將被禁止的跡象。從短期來看，由于推出現(xiàn)有房屋銷售而導致房價上漲的風險并不比購房者的風險更大。"李羽佳說。