寫字樓

　　2022年一季度，西安寫字樓市場(chǎng)僅錄得一個(gè)B類項(xiàng)目——中鐵利豐國際廣場(chǎng)，新增供應(yīng)2.7萬平方米，整體市場(chǎng)容量提升至684.7萬平方米，其中甲級(jí)寫字樓仍為169.1萬平方米。就需求而言，盡管本季度的凈吸收量與去年同期相比有所下降，但同比增長1.5倍，超過5.2萬平方米。全市寫字樓整體空置率為32.6%，環(huán)比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。在租金方面，本季度甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的可比租金環(huán)比下降了0.2%，原因是教育租金的持續(xù)下降趨勢(shì)以及一些項(xiàng)目的租金預(yù)期持續(xù)下降。

　　機(jī)會(huì)窗口引發(fā)結(jié)構(gòu)變動(dòng)，行業(yè)變革衍生需求新動(dòng)能。本季度，在經(jīng)濟(jì)增速放緩及疫情反復(fù)的疊加影響下，甲級(jí)寫字樓需求有所放緩。其中超過52%的新租面積均為2021年底簽約。按需求行業(yè)來看，本季度主導(dǎo)需求出現(xiàn)變動(dòng)，第三方辦公運(yùn)營商新租需求突增，占整體新增租賃需求的34%，成為辦公需求的主要來源。受疫情反復(fù)影響，租戶對(duì)物業(yè)組合靈活性的重視程度逐步提升，部分出于規(guī)避短期內(nèi)不確定性的需要，但更多是基于戰(zhàn)略層面的考慮，因此，共享辦公在租戶資產(chǎn)組合中的重要性持續(xù)提升。受此影響，自2021年開始，第三方辦公運(yùn)營商再次開始活躍在西安甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)，并把握住行業(yè)震蕩帶來的機(jī)會(huì)窗口，迅速布局退租面積較大的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。合計(jì)新租面積約1.6萬平方米。其次，來自TMT行業(yè)的需求仍保持韌性，占新增租賃需求的27.8%。然而，隨著科技企業(yè)更多地從模式創(chuàng)新回歸到底層技術(shù)研發(fā)和企業(yè)服務(wù)應(yīng)用的發(fā)展路徑上，人工智能和云計(jì)算等細(xì)分需求進(jìn)一步釋放，成為TMT行業(yè)主要需求來源。同時(shí)，隨著元宇宙概念的持續(xù)升溫，西安作為硬科技之都，在高度密集的科教智力資源以及持續(xù)優(yōu)化的人才發(fā)展環(huán)境等突出優(yōu)勢(shì)的加持下，已得到大部分元宇宙底層硬件各細(xì)分領(lǐng)域制造商的青睞。隨著元宇宙熱度的持續(xù)走高，相關(guān)科技細(xì)分領(lǐng)域的需求也將在未來成為需求持續(xù)增長的新動(dòng)能。

　　此外，隨著西安經(jīng)濟(jì)社會(huì)步入高質(zhì)量發(fā)展的“快車道”，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的活躍也為法律服務(wù)、企業(yè)服務(wù)外包等行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了契機(jī)，刺激專業(yè)服務(wù)業(yè)的租賃活躍度提升。本季度，服務(wù)業(yè)新增需求占比為13.2%，來自專業(yè)服務(wù)行業(yè)的需求已成為西安寫字樓市場(chǎng)的穩(wěn)定需求來源。

　　展望未來，2022年西安優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)迎來約36.4萬平方米的新增供應(yīng)，其中超八成為甲級(jí)寫字樓，且均是位于核心商務(wù)區(qū)的標(biāo)桿項(xiàng)目，高品質(zhì)樓宇有望作為西安招商引資的載體吸引更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)進(jìn)駐。需求方面，科技、金融等引擎行業(yè)的辦公需求預(yù)計(jì)繼續(xù)增長；此外，在以內(nèi)循環(huán)為核心的背景下，都市圈獲批、消費(fèi)容量擴(kuò)張，將衍生基建、貿(mào)易、交運(yùn)物流等行業(yè)的辦公需求。

　　CBRE西安顧問及交易服務(wù)部|辦公樓負(fù)責(zé)人孫奇表示，在疫情反復(fù)和部分行業(yè)調(diào)整需求放緩的影響下，西安寫字樓需求增長壓力猶存，但隨著西安都市圈的正式印發(fā)或?qū)⒓铀傥靼渤鞘薪ㄔO(shè)進(jìn)程，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上相關(guān)的基建、市政、工程等領(lǐng)域的國資背景企業(yè)未來或展現(xiàn)擴(kuò)張意愿。同時(shí)，隨著租戶在租約靈活性及不動(dòng)產(chǎn)管理品質(zhì)上的關(guān)注及訴求進(jìn)一步提升，引入第三方辦公運(yùn)營商或成為寫字樓業(yè)主應(yīng)對(duì)需求轉(zhuǎn)變的手段，來自第三方辦公運(yùn)營商的需求或?qū)⒊掷m(xù)。西安寫字樓市場(chǎng)仍具潛在需求增長動(dòng)力。

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)

　　需求分化推動(dòng)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型

　　2022年第一季度，西安優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)僅錄得一個(gè)奧特萊斯項(xiàng)目——靜安薈生活?yuàn)W萊入市。傳統(tǒng)零售物業(yè)市場(chǎng)未錄得新增供應(yīng)。受年初疫情影響，實(shí)體店的暫停營業(yè)和地區(qū)旅游業(yè)停滯等因素讓城市消費(fèi)活力有所下降。部分高空置率項(xiàng)目雪上加霜，空置率持續(xù)走高。同時(shí)，在品牌策略及業(yè)主調(diào)改等因素影響下，季內(nèi)錄得如超市、影院等生活和體驗(yàn)類業(yè)態(tài)的大面積租戶退租案例，致使市場(chǎng)空置率環(huán)比上漲0.2個(gè)百分點(diǎn)至8.1%；全市購物中心首層平均租金環(huán)比下跌0.2%，至每月每平方米269.3元。

　　需求“K型分化”凸顯，零售市場(chǎng)進(jìn)入轉(zhuǎn)型窗口期。新能源汽車、美妝集合店及國產(chǎn)運(yùn)動(dòng)品牌等熱點(diǎn)需求仍保持活躍，多店布局。在油價(jià)上漲及新能源汽車補(bǔ)貼政策到期等因素的助推下，新能源汽車賽道迎來新一輪購買力的釋放，新能源汽車品牌更加積極進(jìn)駐購物中心。2022年一季度，西安零售市場(chǎng)錄得如蔚來、小鵬、賽力斯等新能源汽車品牌的積極布局。其中，如凱迪拉克、廣汽、奇瑞等傳統(tǒng)車企的新能源汽車展廳也持續(xù)進(jìn)駐購物中心。此外，隨著核心區(qū)位頭部購物中心新能源汽車展廳趨于飽和，如零跑汽車、廣汽埃安等新能源汽車品牌積極下沉非核心商圈的社區(qū)項(xiàng)目，精準(zhǔn)尋找客源的同時(shí)持續(xù)增加消費(fèi)接觸點(diǎn)。同期，顏值經(jīng)濟(jì)的消費(fèi)文化帶動(dòng)美妝品牌繼續(xù)擴(kuò)張，成為購物中心提升品質(zhì)以及進(jìn)行差異化競爭的重要選擇，如黑洞、WOW COLOUR等美妝集合店均在本季度開出新店。另一方面，冬奧余溫推動(dòng)國產(chǎn)運(yùn)動(dòng)品牌持續(xù)擴(kuò)張，鴻星爾克等品牌季內(nèi)均開出多家新店。

　　而作為主力店引入的快時(shí)尚品牌在經(jīng)歷長期需求疲軟后，于本季度出現(xiàn)集中閉店。Zara季內(nèi)連關(guān)兩店，位于老城根G-Park的西北旗艦店也將于年內(nèi)閉店。H&M旗下的MONKI已于季內(nèi)退出西安市場(chǎng)。隨著老城根G-Park、大融城等項(xiàng)目主力超市在季內(nèi)閉店，西安零售市場(chǎng)或?qū)⒂瓉硇乱惠喖姓{(diào)改期。以超市、百貨、快時(shí)尚等業(yè)態(tài)為代表的單純強(qiáng)調(diào)大面積的主力店或?qū)⒅饾u被取代，騰出的面積或?qū)⒈磺蟹殖啥鄠€(gè)或幾個(gè)小面積店鋪，分給迎合新的消費(fèi)潮流、租金坪效貢獻(xiàn)率更高的品牌業(yè)態(tài)。地區(qū)首店、品牌概念店、全新概念店等備受業(yè)主青睞的店鋪形態(tài)將更多的出現(xiàn)在西安零售市場(chǎng)，推動(dòng)西安零售市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

　　展望未來，在疫情影響下，部分項(xiàng)目或?qū)⒁蚬て?、招商等原因推遲入市時(shí)間，故2022年西安零售物業(yè)市場(chǎng)或?qū)⒂瓉韮H15.2萬平方米的新增供應(yīng)，并主要集中在下半年。相較于封閉式購物中心，社區(qū)商業(yè)特別是露天式項(xiàng)目疫后迎來開發(fā)新機(jī)遇，如未央168街區(qū)等項(xiàng)目均實(shí)現(xiàn)較高預(yù)租率。另一方面，開發(fā)商繼續(xù)通過拿地自建、輕資產(chǎn)、存量改造等多種方式加碼西安，進(jìn)一步推動(dòng)供應(yīng)端的多元化呈現(xiàn)，漸成長期趨勢(shì)。

　　CBRE西安及鄭州顧問及交易服務(wù)部|商業(yè)負(fù)責(zé)人何易峰表示，在疫情反復(fù)的情況下，零售項(xiàng)目頻繁暫停營業(yè)及消費(fèi)者減少外出等因素使西安商業(yè)市場(chǎng)在2022年初依舊面臨巨大挑戰(zhàn)。如何通過業(yè)態(tài)調(diào)整、品牌引入、布局線上業(yè)務(wù)以對(duì)抗疫情帶來的影響是商業(yè)項(xiàng)目亟待解決的問題。品牌層面來說，疫情及外部因素的影響下，品牌布局策略出現(xiàn)波動(dòng)，大型連鎖餐飲品牌持續(xù)收縮份額、新能源汽車賽道持續(xù)升溫、線上新消費(fèi)品牌則在資本加持下逆勢(shì)布局，未來零售市場(chǎng)或?qū)⒈蛔⑷敫嘈迈r血液，迎來更多新業(yè)態(tài)新模式。

　　投資市場(chǎng)

　　城市利好激發(fā)城市活力

　　2022年第一季度西安市場(chǎng)未錄得大宗物業(yè)成交。在物業(yè)收購類型層面，由于具備穩(wěn)定的投資回報(bào)、良好的升值空間等特征，寫字樓仍是最受歡迎的投資標(biāo)的。隨著長期租賃需求持續(xù)增長，熱點(diǎn)區(qū)域的存量及在建寫字樓對(duì)投資和自用需求的吸引力將明顯增強(qiáng)。市場(chǎng)參與主體方面，賣方主要為開發(fā)商，而買方構(gòu)成依然是如西安城發(fā)，曲江金控等本土國企或險(xiǎn)資。與此同時(shí)，在嚴(yán)峻的房地產(chǎn)宏觀環(huán)境下，部分不善運(yùn)營商業(yè)項(xiàng)目的本土開發(fā)商，已開始尋求將整體項(xiàng)目打包出售的機(jī)會(huì)。此外，西安城市更新進(jìn)程的加速將使更多位于核心區(qū)位的零售項(xiàng)目迎來投資機(jī)遇。

　　世邦魏理仕西安投資與資本市場(chǎng)部部長郝亞文表示，都市圈的批準(zhǔn)將加快城市建設(shè)進(jìn)程，西安作為國家中心城市的發(fā)展水平和競爭力也將得到提高。同時(shí)，核心城市的集聚效應(yīng)將促進(jìn)西安產(chǎn)業(yè)載體的高質(zhì)量發(fā)展。相信在新一輪優(yōu)惠政策下，更多的機(jī)構(gòu)和資金將從關(guān)注轉(zhuǎn)向?qū)嶋H投資。