寫字樓

　　第一太平戴維斯發(fā)布了《2022年第一季度上海房地產(chǎn)市場回顧與展望》報告。報告指出，2022年第一季度，上海寫字樓租賃需求受當(dāng)?shù)匾咔橛绊?，凈吸收同比下?2.8%。在連續(xù)四個季度下降后，該市的平均空置率略微上升了0.1個百分點(diǎn)，達(dá)到22.8%。

　　凈吸納量環(huán)比下降82.8%

　　發(fā)布會上,第一太平戴維斯華南區(qū)市場研究部負(fù)責(zé)人謝靖宇從寫字樓、零售物業(yè)、住宅等方面剖析了2021年上海房地產(chǎn)市場的動態(tài),并前瞻2022年第二季度上海房地產(chǎn)市場的整體態(tài)勢。他表示,2022年第一季度,全市有兩個項(xiàng)目交付入市,共為市場帶來10.6萬平方米甲級寫字樓面積。截至季末,全市總存量升至939.4萬平方米,環(huán)比擴(kuò)張1.1%。第一季度,上海甲級寫字樓租賃需求放緩,加之3月市場因疫情而接近停滯,全市季度凈吸納量環(huán)比下降82.8%,錄得7.6萬平方米。信息技術(shù)、金融、零售與貿(mào)易行業(yè)仍為租賃需求主要來源。受部分項(xiàng)目面臨的去化壓力及年內(nèi)百萬量級新增供應(yīng)的影響,業(yè)主議價態(tài)度傾軟。全市平均租金降至人民幣每平方米每月182.9元,租金指數(shù)環(huán)比下降0.9%,同比下降0.6%。

　　下半年預(yù)計新增供應(yīng)44.7萬平米

　　對于未來發(fā)展,謝靖宇表示,2022年第二季度,全市預(yù)計有四個寫字樓新項(xiàng)目入市,共為市場帶來44.6萬平方米新增供應(yīng)。市場仍將面臨較大的去化壓力,全市空置率預(yù)計再度上升。受本地防疫措施影響,且考慮到各地疫情點(diǎn)狀爆發(fā)所帶來的不確定因素等,上海原擬定于二季度入市的項(xiàng)目延期至下半年。2022年下半年,預(yù)計全市將迎來合計44.7萬平方米新增供應(yīng)。

　　此外,零售物業(yè)方面,第一季度,卓悅中心(北區(qū))正式開業(yè),該區(qū)域零售建筑面積約4.8萬平方米,推動市場總存量環(huán)比擴(kuò)容0.7%,至608.8萬平方米。租賃需求受本地疫情沖擊,部分業(yè)主因經(jīng)營壓力降租,租金指數(shù)環(huán)比微降0.3%。

　　住宅成交面積環(huán)同比均降超30%

　　此外,謝靖宇表示,受春節(jié)假期及市場情緒猶待回暖的影響,開發(fā)商繼續(xù)推遲項(xiàng)目開盤時間。截至2022年3月20日,上海一手住宅市場供應(yīng)面積環(huán)比下降88.2%,至29.3萬平方米。同期,鑒于春節(jié)假期令部分看房活動推遲,疊加年后新一輪疫情的持續(xù)影響,全市成交面積環(huán)比下降35.8%,同比下降50.5%,至86.5萬平方米。其中,核心區(qū)成交面積達(dá)37.6萬平方米,占總量的43.2%,環(huán)比提升29.6個百分點(diǎn)。季內(nèi),受南山、福田等核心片區(qū)成交均價較高影響,全市成交均價結(jié)構(gòu)性環(huán)比上升17.2%,至人民幣每平方米71,375元。

　　不過，從未來趨勢來看，謝靖宇表示，2022年第二季度，該政策將繼續(xù)釋放變暖信號，進(jìn)一步惠及新需求購房者。同時，預(yù)計開發(fā)商的融資環(huán)境將適度寬松，這將在一定程度上緩解房地產(chǎn)企業(yè)的流動性危機(jī)，促進(jìn)行業(yè)的良性循環(huán)發(fā)展。根據(jù)上海市“十四五”住房規(guī)劃，市場供應(yīng)預(yù)計將繼續(xù)增加。此外，上海的經(jīng)濟(jì)政策和人口基本面是積極的，潛在的市場需求將繼續(xù)保持強(qiáng)勁，交易量將相應(yīng)增加

　　“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”仍為主基調(diào),預(yù)計上海一手住宅價格將總體維穩(wěn)。