寫字樓

　　優(yōu)質(zhì)寫字樓市場

　　新賽道續(xù)以需求支撐 高品質(zhì)供應煥發(fā)引力

　　2022年第一季度，上海優(yōu)質(zhì)寫字樓市場迎來向榮中心的交付，為市場帶來約4萬平方米的新增供應。該項目作為金牛區(qū)新晉的優(yōu)質(zhì)辦公載體，有望承接以軍工電子為代表的電子信息和以醫(yī)藥研發(fā)、醫(yī)療電商為代表的醫(yī)藥健康工業(yè)總部經(jīng)濟的辦公需求。需求方面，季內(nèi)凈吸納量環(huán)比下降8.7%，僅錄得逾萬平方米，令全市寫字樓整體空置率環(huán)比微升0.3個百分點，至17.9%。

　　究其原因，一方面，宏觀經(jīng)濟環(huán)境不確定性猶存，市場謹慎觀望情緒不斷攀升，故租戶辦公決策周期較長，且更關注成本控制，這也帶動季內(nèi)乙級樓及其樓內(nèi)面積、租期等更具靈活性的轉租、聯(lián)合空間的去化率提高；另一方面，行業(yè)整合及調(diào)整持續(xù)，引發(fā)大面積需求波動。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，季內(nèi)甲級寫字樓退租由科技新媒體（TMT）及房地產(chǎn)建筑主導，分別占比21.6%、13.6%。因此，季內(nèi)甲乙級寫字樓吸納量差異化表現(xiàn)，其中甲級寫字樓錄得負值，而乙級寫字樓需求顯著提升。

　　盡管如此，TMT及房地產(chǎn)建筑行業(yè)在調(diào)整中創(chuàng)出新賽道，為辦公需求續(xù)以支撐。首先，TMT仍居季內(nèi)寫字樓新增需求首位，占比20.7%，其中如物聯(lián)網(wǎng)、企業(yè)服務、芯片研發(fā)等工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)和如游戲、傳媒等消費互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的需求最為活躍，并主要投落在城南板塊。2022年新年伊始出臺的《上海市“十四五”新經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃》指出，到2025年，上海新經(jīng)濟營收將達2.5萬億元以上，新經(jīng)濟增加值占GDP比重將達到30%以上；將大力支持集成電路、區(qū)塊鏈和工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等面向共性需求的基礎賽道。因此，伴隨著上海力爭在新一輪全球產(chǎn)業(yè)分工中實現(xiàn)由跟跑承接到創(chuàng)新引領的角色轉變，相關科技細分領域的需求也將在未來獲得持續(xù)增長動能。就房地產(chǎn)而言，得益于成渝經(jīng)濟圈建設提速，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上相關的基建、市政、工程等領域的國資背景企業(yè)也隨之展現(xiàn)出愈發(fā)強勁的擴張意愿，特別是著重于開發(fā)二、三線城市的企業(yè)尤為矚目，繼而帶動季內(nèi)房地產(chǎn)建筑行業(yè)的新增需求占比仍有7.9%。

　　其次，金融業(yè)和專業(yè)服務業(yè)居季內(nèi)新增需求二、三位，分別占比19.1%、12.4%。其中，成渝共建西部金融中心釋放金融業(yè)發(fā)展新機遇，季內(nèi)保險、證券等企業(yè)積極擴張，且逾千平方米及以上大面積成交占比48.3%；而專業(yè)服務業(yè)中最為矚目的是律所，占比季內(nèi)該行業(yè)需求的20.9%。此外，季內(nèi)包括口腔、醫(yī)美等類經(jīng)營性消費服務業(yè)態(tài)的占比亦不斷增加，這也側面反映出業(yè)主積極應對市場環(huán)境波動在租賃策略上作出的適度調(diào)整。

　　租金方面，由于市中心自去年起供應充沛，域內(nèi)業(yè)主持以價換量的策略，季內(nèi)租金下調(diào)；反觀城南板塊，低位空置率促使部分業(yè)主于開年之初進一步調(diào)高租金預期，季內(nèi)租金上行。因此，此消彼長之下，全市優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金維穩(wěn)。

　　展望未來，2022年上海優(yōu)質(zhì)寫字樓市場預計將迎來約50平方米的新增供應，其中超九成為甲級寫字樓，且包含數(shù)棟位于核心商務區(qū)的標桿項目，高品質(zhì)樓宇有望作為上海招商引資的載體吸引更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)來蓉發(fā)展。另一方面，隨著上海大力實施產(chǎn)業(yè)“建圈強鏈”行動，先進制造業(yè)獲以高質(zhì)量發(fā)展新動能，繼而帶動工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、生物醫(yī)藥、金融業(yè)、物流會展等行業(yè)在未來衍生更為強勁的辦公需求。

　　CBRE上海顧問及交易服務部|辦公樓負責人黃璐表示，2022年第一季度，傳統(tǒng)春節(jié)淡季及疫情零星反復，使得企業(yè)選址節(jié)奏有所放緩。但各行業(yè)頭部企業(yè)在整合與升級中仍保持較為穩(wěn)定的擴張趨勢，其中以芯片半導體研發(fā)為代表的科技行業(yè)最為活躍，且國資背景企業(yè)的需求亦不斷攀升。另一方面，緊跟城市更新步伐，市場老舊物業(yè)積極尋求改造升級機會以探尋二次生命周期。

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場

　　首店涌進鞏固商業(yè)活力 公園城市引導新消費

　　2022年第一季度，上海零售物業(yè)市場無新增供應，但位于鹽市口商圈的新世界百貨閉店，物業(yè)類型持續(xù)更迭。同期，開發(fā)商輕資產(chǎn)的拓展戰(zhàn)略延續(xù)，龍湖在蓉的第二個輕資產(chǎn)項目“錦江天街”落地。著眼需求端，繼2021年上海招引首店數(shù)量居全國第三位后，2022年開年之初首店就持續(xù)涌進，進一步鞏固上海市場商業(yè)活力，并帶動商業(yè)活動維度由項目層面的調(diào)改上升至以商圈為單位且更可持續(xù)發(fā)展的城市更新。因此，全市空置率微幅波動，環(huán)比上升0.3個百分點至7.5%。

　　分商圈看，核心商圈和次級商圈差異化表現(xiàn)明顯。其中，核心商圈春鹽和交子公園強者恒強，不斷吸引奢侈品、頂級珠寶、潮流品牌及高端餐飲等品牌進駐，且基本為西南或上海首店，或品牌高能級店鋪；而另一值得注意是，緊跟城市更新步伐，季內(nèi)鹽市口商圈多個項目集中大規(guī)模改造升級，未來在客群定位、業(yè)態(tài)結構及物業(yè)設施上的品質(zhì)升級有望推動區(qū)域商業(yè)發(fā)展煥新。因此，核心商圈整體空置率環(huán)比下降0.3個百分點至4.6%。

　　在次級商圈，受2021年集中供應的購物中心和社區(qū)商業(yè)的競爭影響，除頭部運營商（數(shù)量占比全市購物中心19%）仍積極調(diào)改，其余購物中心或換鋪率較低，或錄得以大型餐飲、兒童培訓為主的大面積退租，繼而推高區(qū)域空置率環(huán)比上漲0.7個百分點至8.4%。相應地，核心商圈平均租金環(huán)比上漲0.2%，近郊商圈平均租金環(huán)比下降0.3%，令全市平均租金環(huán)比微降0.1%。整體而言，上述差異化表現(xiàn)折射出上海商業(yè)市場“2+N”（2個核心+N個社區(qū)屬性）的商業(yè)格局愈發(fā)成型。

　　另一方面，隨著上海建設踐行新發(fā)展理念的公園城市示范區(qū)，城市消費亦被引導，人們對“戶外”、“湖泊”、“露營”等的熱愛不斷攀升，繼而給商業(yè)市場發(fā)展注入新活力。季內(nèi)，除引入更多如戶外運動等相關品類及各類“集市”營銷活動外，部分運營商更是將“盒子”物業(yè)的首層多個店鋪二次改造，增設對外開門及外擺區(qū)域，如凱德金牛。在即將舉辦的大運會的帶動下，山水人城與運動、戶外生活的有機相融有望進一步激發(fā)上海商業(yè)新消費。

　　按品牌看，奢侈品牌布局“雙店”并帶來特殊業(yè)態(tài)。季內(nèi)奢侈品牌繼續(xù)加碼核心商圈，其中包括GUCCI、MOYNAT、Balenciaga等多個品牌于遠洋太古里或IFS布局“雙店”，且部分升級或新開設的奢飾品店鋪更是帶來特殊業(yè)態(tài)，其主要是下午茶、酒吧等增加消費者社交及駐足的餐飲及休閑業(yè)態(tài)，如“云上彩虹”卡地亞旗艦店和拉夫勞倫之家等。其次，潮流時尚品牌更迭，內(nèi)資品牌積極擴張。季內(nèi)H&M旗下的Monki退出市場，而內(nèi)資品牌繼續(xù)主導擴張，如中國李寧、安踏等，以及買手店。此外，新能源汽車、口腔及類醫(yī)美等體驗品牌亦保持活躍，多店布局。

　　餐飲方面，新一輪外來餐飲入蓉，本地小店擠進購物中心，中式國潮糕點延續(xù)活躍。本地消費者的包容進一步吸引外來餐飲來蓉，季內(nèi)錄得LOKAL、新拾玖等；同期，本地小店亦擠進購物中心開設店鋪，如落舌冒菜、張醪糟等；而中式國潮點心延續(xù)積極態(tài)勢，長沙虎頭局首進上海，瀘溪河和廣蓮申連開數(shù)店。

　　展望未來，2022年上海零售物業(yè)市場將迎來約100萬的新增供應，并主要集中在下半年，其中包括備受矚目的上海SKP、環(huán)貿(mào)ICD等項目。優(yōu)質(zhì)新增項目毋庸置疑將給市場帶來新的商業(yè)畫像，但同時高位供應量亦或?qū)⑼粕袌龈偁帯?/p>

　　CBRE西南區(qū)董事總經(jīng)理謝凌表示，2022年，上海建設踐行公園城市示范區(qū)、城市有機更新提速，以及大運會的即將舉辦，都將有效激發(fā)城市消費活力的同時，亦潛移默化地引導消費者習慣演變。借此，上海商業(yè)市場的發(fā)展格局、物業(yè)形態(tài)及消費業(yè)態(tài)等多方面均將迎來可持續(xù)發(fā)展的新機遇和新思路。

　　物流倉儲市場

　　需求季節(jié)性波動 樞紐啟新“蓉”通全球

　　2022年第一季度，上海倉儲物流市場迎來易商青白江一期交付，新增供應2.8萬平方米。租賃需求回落，凈吸納量僅錄得負值。究其原因，一方面春節(jié)購物高峰后租戶擴張趨緩，另一方面電商短租到期集中退租。因此，全市高標庫整體空置率環(huán)比上升1.6個百分點至8.0%，仍處歷史低位；相應地，平均租金環(huán)比維穩(wěn)。分區(qū)域看，由于退租集中在龍泉驛和新津，故區(qū)域空置率環(huán)比分別上升3.2、9.1個百分點至季末的5.9%、9.1%。

　　新增需求方面，電商及零售貿(mào)易主導去化，占比超七成，這也折射出城市消費的平穩(wěn)運行。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年前2月，上海網(wǎng)絡零售額同比增長5.5%；實物型網(wǎng)絡零售額同比增長8.4%。

　　值得注意的是，新年伊始，依托中歐班列、西部陸海新通道開放平臺優(yōu)勢，各項樞紐升級項目啟動，助力“蓉”通全球。首先，上海宣布將在青白江建設約42萬平方米的會展中心，彌補上海北部會展業(yè)短板的同時，其憑借著上海國際鐵路港的優(yōu)勢，將盡最大的可能提高中歐班列集結能力和運營，助力上海成為國際門戶樞紐城市；同期，四川西部陸海新通道班列實現(xiàn)上海(雙流)、自貢、廣元、遂寧四地齊發(fā)，對搭建四川全球物貿(mào)服務網(wǎng)絡、加強通道協(xié)同聯(lián)動、加快四川通道品牌建設、創(chuàng)新運營組織模式、共建共享運營組織平臺等都具有重要的平臺引領和協(xié)同聯(lián)動作用。

　　展望2022年，上海倉儲物流市場新增供應周期性回落，約48萬平方米的倉儲面積預計交付。隨著季節(jié)性因素逐步稀釋，預計需求將在未來逐步回調(diào)，特別是上海不斷提升的物流樞紐地位和城市群建設所帶動的基建持續(xù)完善、消費擴容和產(chǎn)業(yè)升級等將在中長期支撐倉儲需求穩(wěn)步增長。

　　CBRE上海顧問及交易服務部|產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)負責人王蒙豪表示，盡管需求季節(jié)性短期回落，但市場空置率仍居低位，且消費型倉儲需求的不斷續(xù)給，亦加強市場韌性。隨著傳統(tǒng)物流土地供給放緩，上海倉儲物流市場發(fā)展將愈發(fā)健康，有望利好市場整體投資收益的提高。同期，上海積極推進‘建圈強鏈’，助力先進制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，繼而衍生更強勁的相關倉儲需求，如季內(nèi)雙流率先攜手空客打造飛機‘全生命周期’服務項目，填補航空產(chǎn)業(yè)鏈末端空白領域。此外，上海物流樞紐的地位將進一步抬升，逐漸打造成由覆蓋華西擴維至全球的國際樞紐港，兼任工業(yè)消費品和生活消費品的貿(mào)易物流職能。

　　投資市場

　　市場活躍度顯著提升 交易額創(chuàng)近三年新高

　　2021年第一季度，上海投資市場錄得三筆大宗投資交易，成交金額約人民幣22.7億元，創(chuàng)近三年首季新高。按標的物看，交易包括兩筆位于城南的甲級寫字樓和一筆位于近郊的商業(yè)裙樓。

　　整體而言，季內(nèi)投資者活躍度明顯提升，視上海為投資中國二線城市的首選地之一。此外，盡管核心區(qū)域的寫字樓或商務園區(qū)最受矚目，但本地消費市場的暢旺也帶動投資者關注零售物業(yè)、城市更新的機會，以及城市群建設所帶動倉儲物流的關注度持續(xù)攀升。

　　展望2022年，預計未來投資市場將延續(xù)活躍態(tài)勢，除境內(nèi)外投資基金等主力買家外，本地國企自買自用需求也備受關注。在供給端，隨著開發(fā)商加速處置以寫字樓為代表的非核心類資產(chǎn)以改善資金回流，可售物業(yè)的增加也給予市場更多投資機會。

　　CBRE上海投資及資本市場部董事馬濤表示，隨著成渝經(jīng)濟圈的經(jīng)濟極的地位逐漸落地，各類投資者逐漸加大對上海市場的關注。因此，上海有望成為年內(nèi)投資者在積極調(diào)整資產(chǎn)配置及投資戰(zhàn)略后的重點拓展城市之一，尤其是如寫字樓、城市更新以及大型購物中心為主的戰(zhàn)略性中資產(chǎn)項目或?qū)⒊蔀闄C構投資者最為青睞的布局。