深圳租金回報(bào)率持續(xù)下降 二房東也犯難 “2020年都快要過去了，房子還是沒去年好租，到現(xiàn)在還有幾十套房空著?！痹谏钲诟Ｌ锷匙齑澹晃欢繓|顯得有些無奈。對(duì)于深圳樓市，火熱的買賣交易市場(chǎng)背后，租賃市場(chǎng)卻依舊顯得相對(duì)平靜。

　　"我剛在寶安中心區(qū)的西城雅筑組了一套70平方米的三房，月租6900元，房東說這里的房?jī)r(jià)之前一漲再漲，已經(jīng)漲到每平方米12萬元以上，即使按這個(gè)價(jià)格計(jì)算，800多萬元的房子一年的租金不到85000元，這不是要收近100年才能收回成本?“胡華在深圳南山一家科技公司上班，這是他最近的租房經(jīng)歷。

　　房屋租賃市場(chǎng)也是深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的另一個(gè)重要板塊，除了租客面對(duì)高房租的抱怨，業(yè)主也要面對(duì)持續(xù)走低的租金回報(bào)率。根據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)顯示，10月深圳全市住宅租金為每平方米每月69.5元，環(huán)比下降1.64%，租金回報(bào)率繼續(xù)下滑至1.20%。此外，今年以來深圳住宅的租金回報(bào)率呈現(xiàn)持續(xù)下跌的態(tài)勢(shì)。

　　珊瑚數(shù)據(jù)利用市場(chǎng)數(shù)據(jù)計(jì)算，盤點(diǎn)了全深圳238個(gè)地鐵二手房的出租回報(bào)率。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，即便靠近地鐵站點(diǎn)周邊，深圳地鐵二手房的租金回報(bào)率也僅在1%至2%左右徘徊。租金回報(bào)率較高的片區(qū)幾乎都在羅湖區(qū)，但都沒有達(dá)到3%。Q房網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，從租金變化趨勢(shì)來看，2020年深圳租賃市場(chǎng)受疫情影響較為明顯，租金在第二季度出現(xiàn)反彈后，隨著租賃活躍季過去租金再度下行，并回到了2018年同期水平。

　　“投資房產(chǎn)，房東并非只是想獲得租金回報(bào)，而是房?jī)r(jià)上漲的溢價(jià)部分，可快速實(shí)現(xiàn)財(cái)富增值。但正因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲幅度超出絕大部分人的預(yù)期，又反過來壓制了租金的上漲，加之今年受到疫情的沖擊，租賃市場(chǎng)表現(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及買賣交易市場(chǎng)。”有投資客對(duì)記者表示。

　　記者在深圳羅湖、福田和南山多個(gè)小區(qū)調(diào)查時(shí)也發(fā)現(xiàn)，多數(shù)小區(qū)今年空置待出租的房源明顯增多。許多業(yè)主也反映，今年的房子沒去年好出租，甚至愿意在租金上做出讓步。在福田中心區(qū)的一個(gè)大型小區(qū)，有租客和房產(chǎn)中介向記者，小區(qū)一套大戶型復(fù)式單位原本開價(jià)17000元，但最終降到月租12000元才有人問津。

　　租賃市場(chǎng)降溫，長(zhǎng)租公寓行業(yè)也受到考驗(yàn)，暴雷事件時(shí)常發(fā)生，深圳市場(chǎng)也不例外。這時(shí)，一些深圳城中村的長(zhǎng)租公寓日子也不好過。在深圳福田區(qū)沙嘴村，一位二房東告訴記者，自己在這里包下近300套房源改做長(zhǎng)租公寓，但至今仍有近40套房源空置，之前還推出了一些優(yōu)惠以吸引租客。也有當(dāng)?shù)卮迕窀嬖V記者，自己也將城中村房源改為長(zhǎng)租公寓，改裝成本大概每套在5萬元左右。如果是二房東承包后出租，壓力可想而知。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，疫情期間長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)出現(xiàn)了很多問題。類似風(fēng)險(xiǎn)提示下，實(shí)際上有助于讓房東理性看待市場(chǎng)，不要因?yàn)樽饨鹗杖敫撸兔つ堪逊课萁桓堕L(zhǎng)租公寓進(jìn)行托管，也有助于租客理性看待租賃市場(chǎng)，防范各類交易風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

　　易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布的《50城住宅租金收益率研究》報(bào)告顯示，2020年三季度50個(gè)典型城市租金收益率為2.3%，環(huán)比下降2%，同比下降1%，創(chuàng)多年以來最低值。其中，廈門、深圳和三亞的租金收益率墊底。對(duì)于深圳租賃市場(chǎng)，美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹表示，租金回報(bào)率的變化與租金成正比，與售價(jià)成反比。到目前為止，深圳二手住宅的價(jià)格在今年以來出現(xiàn)持續(xù)上升的態(tài)勢(shì)，因此租金回報(bào)率出現(xiàn)下滑的情況，預(yù)計(jì)租金在四季度仍有小幅下滑的壓力，原因是每年四季度至農(nóng)歷春節(jié)之前，深圳會(huì)出現(xiàn)換房及退租潮，租金均有小幅下滑的慣性，這個(gè)季節(jié)性因素在今年也會(huì)對(duì)租賃市場(chǎng)產(chǎn)生影響。

　　來源：證券時(shí)報(bào)網(wǎng)