一線城市辦公樓租賃“拋底” 背后未現(xiàn)大面積“抄底”

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  “這片寫字樓園區(qū)很多企業(yè)倒閉了,空了很多房子,我們的媒體業(yè)務(wù)收入基本減了一大半,現(xiàn)在還在嘗試新的業(yè)務(wù),如果效果不好就會減少辦公區(qū)域。”入駐北京遠洋國際中心的新媒體創(chuàng)業(yè)者賈先生接受中華工商時報記者采訪時表示,雖然疫情暴發(fā)后,寫字樓租金有所下滑,他也拿到了租金補貼,但和大多中小企業(yè)一樣,寫字樓租賃成本依然是公司經(jīng)營的重擔(dān)。

  2020年開年,突如其來的“黑天鵝”打亂了經(jīng)濟走勢,中小企業(yè)遭受疫情重創(chuàng),一線城市寫字樓租賃業(yè)務(wù)在春季迎來一片“陰霾”。隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)的推進,寫字樓租賃市場緩慢“回血”,但供需失衡仍需“破題”。

  供大于求早已成市場“痛點”

  疫情之下,一線城市寫字樓租賃業(yè)務(wù)明顯下滑。第一太平戴維斯研究部公開數(shù)據(jù)顯示,受疫情影響,北京寫字樓租賃活動在2020年一季度大量擱置,全市空置率上升至13.2%,是自2010年以來的最高值。中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長、復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心秘書長陳晟指出,疫情以來,一線城市5A甲級寫字樓的商用面積遠已超過人均2平方米的預(yù)警指標(biāo),供應(yīng)量過于飽和。

  記者走訪多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和服務(wù)公司了解到,早在疫情之前,市場就已經(jīng)釋放了不太樂觀的信號。第一太平戴維斯研究部公開數(shù)據(jù)顯示,截至2020年二季度,北京甲級寫字樓平均租金連續(xù)六個季度出現(xiàn)環(huán)比下滑。

  “2019年下半年我們對經(jīng)濟形勢的判斷就已經(jīng)非常謹慎,公司就已經(jīng)開始做調(diào)整和優(yōu)化。”北京中原工商鋪董事總經(jīng)理蔡慧健接受采訪時表示,2019年因中美貿(mào)易摩擦以及經(jīng)濟增速放緩,能明顯感受到企業(yè)發(fā)展更加保守,寫字樓租賃需求疲軟。

  過剩的供應(yīng)量是近幾年寫字樓市場遇冷的“痛點”?!氨本懽謽窃?018、2019年的供應(yīng)量很大,諸如麗澤商務(wù)區(qū)這種新興區(qū)域以及CBD中服地塊的供應(yīng)非常旺盛且時間集中,明顯供大于求,導(dǎo)致了市場持續(xù)下行?!钡谝惶酱骶S斯華北區(qū)交易及咨詢服務(wù)業(yè)務(wù)負責(zé)人、高級董事溫書閱表示,今年第一季度北京寫字樓租賃市場吸納量為負值,而突如其來的疫情使得寫字樓市場“雪上加霜”,讓潛伏的市場危機完全爆發(fā)。

  “供大于求的背后,是產(chǎn)業(yè)更新迭代還不夠成熟,新產(chǎn)業(yè)的商辦用地需求難以飽和市場?!边h行嘉業(yè)集團樓庫資產(chǎn)總經(jīng)理梁坤認為,寫字樓市場交易量走低,是由全產(chǎn)業(yè)收縮的基本盤決定的,也伴隨著新舊產(chǎn)業(yè)的更替,但是疫情起到了加速衰退的作用,寫字樓新增需求跟不上撤退的速度,反饋到市場就表現(xiàn)為空置率持續(xù)走高。

  “拋底”背后未現(xiàn)大面積“抄底”

  在困頓的市場狀況下,業(yè)主和租戶也悄然進行著一場“博弈”。

  “疫情初期,部分經(jīng)驗豐富的業(yè)主迅速改變策略,通過各種手段降低租賃條件,采取一系列的軟、硬性優(yōu)惠措施,瞬間抓住了疫情初期非常有限的市場需求及行業(yè)下行期租戶的心理?!睖貢喗榻B,部分業(yè)主擁有敏銳的市場嗅覺,順應(yīng)市場變化,積極采取應(yīng)對措施,他認為這是極為明智的止損辦法。

  “業(yè)主和開發(fā)商有一定的悲觀預(yù)期,比平常多出半個月甚至1個月的代理傭金,就為了讓我們趕緊租出去?!辈袒劢≡诮邮鼙緢笥浾卟稍L時表示,疫情期間,業(yè)主和開發(fā)商抱著“重賞之下必有勇夫”的心態(tài)寄希望于代理方快速解決庫存,雖然交易量減少,但是成交的每一單的代理收益大幅提升。

  溫書閱還透露,有部分專業(yè)租戶眼光長遠,抓住市場“弧底”機會,迅速決斷,用難得的低成本升級辦公場所,還獲得了長期且穩(wěn)定的租約。這一現(xiàn)象顯示了部分客戶對于市場判斷的前瞻性。

  “今年租賃客戶下降了,但是購買客戶增長了,而且我們從北京市建委拿到的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)也看到,這幾個月的購買客戶確實有增長?!辈袒劢「嬖V記者,從北京中原工商鋪寫字樓業(yè)務(wù)來看,今年租賃情況不樂觀,但購買需求卻出奇增長。

  這些情況是否意味著有大批客戶“抄底”從而影響市場發(fā)展?

  專家指出,在當(dāng)前的經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢下,大刀闊斧地擴租和購買寫字樓只是少量情況?!按罅俊住遣淮嬖?,與此相反,目前更多企業(yè)主要是減少租賃面積,逃離核心商圈,最大程度減少辦公成本?!比?lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會秘書長劉凱對記者說。

  “我不認為企業(yè)目前有較大面積‘抄底’現(xiàn)象,本質(zhì)問題還是供求關(guān)系,企業(yè)租賃需求還是靠企業(yè)發(fā)展業(yè)績支撐,沒有發(fā)展就沒有增加辦公空間的需求?!标愱杀硎?,目前出現(xiàn)的寫字樓擴租和購買行為不會對市場產(chǎn)生較大影響,并沒有觸及整體寫字樓需求量的根本性變化。

  未來市場“危”與“機”共存

  在疫情和經(jīng)濟環(huán)境疊加效應(yīng)的影響下,一線城市寫字樓整體市場需求格局相對穩(wěn)定,沒有出現(xiàn)單一行業(yè)獨占市場高地的現(xiàn)象。梁坤指出,北京辦公租賃市場客群行業(yè)需求集中度較高,計算機、非銀行金融、綜合服務(wù)、傳媒這四大熱門行業(yè)需求占比長期維持在市場總成交量的50%以上。從2020年上半年北京各行業(yè)成交數(shù)據(jù)來看,第二季度四大熱門行業(yè)需求總和仍占北京成交量的54%左右。

  值得注意的是,疫情之下部分行業(yè)逆勢上揚,在低迷的寫字樓市場中顯現(xiàn)出活力。記者從多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和服務(wù)公司了解到,金融、在線教育、醫(yī)療大健康、電商、電競等特別是與互聯(lián)網(wǎng)緊密相關(guān)的行業(yè)租賃需求高漲。陳晟表示,業(yè)主和中介要盡快從疫情期間發(fā)展起來的新業(yè)態(tài)中挖掘潛在客戶群,瞄準(zhǔn)變化后的市場新需求。

  為了應(yīng)對市場變化,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和服務(wù)公司也進行了短期經(jīng)營管理的調(diào)整。專家建議,寫字樓租賃行業(yè)更要通過疫情帶來的市場變化反思未來長遠發(fā)展?!皩懽謽鞘袌鑫磥韺l(fā)生五大變化,分別是綠色健康安全成為用戶首選、輕重資產(chǎn)運營模式輕者勝、資產(chǎn)管理和資產(chǎn)運營大行其道、專業(yè)化運營與服務(wù)團隊崛起以及科技賦能智慧運營迎來窗口期。”劉凱表示,這次突如其來的疫情進一步加速寫字樓行業(yè)洗牌,同時倒逼綠色辦公、智慧辦公等大趨勢的變革。

  “我們要意識到辦公載體的變化,寫字樓的物業(yè)管理未來要更加注重提升軟性環(huán)境,比如加強人文關(guān)懷、設(shè)施管理,還可以服務(wù)租戶將實地和遠程辦公相結(jié)合?!标愱烧J為,寫字樓傳統(tǒng)“冰冷”的辦公服務(wù)需要提升“溫度”和靈活度。

  對于未來一線城市寫字樓租賃市場的走勢,專家特別指出,目前處于緩慢復(fù)蘇階段,暫時很難出現(xiàn)大幅逆轉(zhuǎn)。“疫情逐漸緩和,一些措施可能會相應(yīng)松動,但整個寫字樓市場,包括商業(yè)市場還是處于供需錯位的狀態(tài),市場關(guān)系短期很難真正改善。”陳晟認為,寫字樓市場的復(fù)蘇,關(guān)鍵還在于政府對土地供應(yīng)節(jié)奏上的把握,解決供大于求的矛盾。另外,政府要在營商環(huán)境給予大力支持,推動中小企業(yè)走出困境

  來源:中華工商時報  http://m.zz-dscz.cn/


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