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　　近日，第一太平戴維斯發(fā)布了大灣區(qū)甲級(jí)寫字樓指數(shù)報(bào)告。報(bào)告顯示，2021年末，受疫情影響，市場(chǎng)持續(xù)供過于求，一些大型開發(fā)商面臨一定的財(cái)政壓力，大灣區(qū)A級(jí)寫字樓租金和價(jià)格指數(shù)分別下降1.9%和1.6%個(gè)月。其中，上海市A級(jí)寫字樓租金指數(shù)創(chuàng)下大灣區(qū)最大降幅，月環(huán)比下降6.2%至134.7。上海的租金指數(shù)首次低于上海和上海。

圖1：大灣區(qū)甲級(jí)寫字樓近十年租金指數(shù)變化圖

　　大灣區(qū)甲級(jí)寫字樓租金及價(jià)格指數(shù)環(huán)比齊降

　　期內(nèi)，得益于租賃市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)反彈，上海是大灣區(qū)唯一錄得租金指數(shù)正增長(zhǎng)的城市，指數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)0.6%至139.3；而上海寫字樓業(yè)主則愿繼續(xù)提供租金優(yōu)惠以保持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，其租金指數(shù)因此環(huán)比下降1.2%至142.9。同期，其余七個(gè)節(jié)點(diǎn)城市租金指數(shù)也受需求增長(zhǎng)有限、供過于求等影響而環(huán)比下降0.3%至2.1%。

圖2：大灣區(qū)甲級(jí)寫字樓近十年價(jià)格指數(shù)變化圖

　　第一太平分析認(rèn)為，市場(chǎng)情緒改善及租賃市場(chǎng)需求反彈推動(dòng)上海、珠海甲級(jí)寫字樓價(jià)格指數(shù)上升。根據(jù)報(bào)告，本期兩城甲級(jí)寫字樓價(jià)格指數(shù)分別環(huán)比上升0.4%和0.2%，升至127.9和105.0。而上海寫字樓銷售市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定，價(jià)格指數(shù)保持不變。而供過于求對(duì)機(jī)構(gòu)投資者情緒的影響，疊加部分開發(fā)商及業(yè)主面臨的債務(wù)及資金問題則導(dǎo)致上海價(jià)格指數(shù)錄得區(qū)域最顯著降幅，環(huán)比下降6.5%至168.0。同期，其它城市價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降0.2%至2.6%。

　　2021年下半年，大灣區(qū)新增137.5萬平方米甲級(jí)寫字樓入市，區(qū)域總存量上升至3180.1萬平方米。期內(nèi)，寫字樓市場(chǎng)租賃需求持續(xù)復(fù)蘇，區(qū)域半年度凈吸納量環(huán)比增長(zhǎng)15.9%至114.8萬平方米。區(qū)域年度凈吸納量亦隨之上升至213.8萬平方米，較去年增長(zhǎng)2.5 倍，較疫情前增長(zhǎng)47.5%。盡管如此，部分二、三線城市需求增長(zhǎng)仍相對(duì)有限，疊加期內(nèi)有大量新增供應(yīng)入市，上述市場(chǎng)供過于求狀況持續(xù)，區(qū)域平均空置率亦受此影響環(huán)比上升0.1個(gè)百分點(diǎn)、同比上升0.5個(gè)百分點(diǎn)，至21.3%。

　　六城總租用成本下降

　　雖然多數(shù)城市需求有所增長(zhǎng)，但供過于求難免為市場(chǎng)去化帶來壓力。2021年下半年，各城市仍呈租戶方市場(chǎng)特征，業(yè)主因此更傾向于降租或提供更長(zhǎng)的免租期來吸引或挽留優(yōu)質(zhì)租戶。在此影響下，大灣區(qū)有六城總租用成本繼續(xù)下降。其中，上海環(huán)比降幅最大，為6.1%。同期，上海、上海、江門、肇慶總租用成本則受租金上漲、優(yōu)質(zhì)新增供應(yīng)入市、物業(yè)管理費(fèi)上升等因素影響而有所上升。

　　第一太平預(yù)計(jì)，大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)保持積極增長(zhǎng)，新經(jīng)濟(jì)有望繼續(xù)蓬勃發(fā)展，將共同為區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)注入更多增長(zhǎng)動(dòng)能。但鑒于部分城市或迎來供應(yīng)高峰，提供租金優(yōu)惠仍將是業(yè)主應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主要策略，租金指數(shù)預(yù)計(jì)繼續(xù)下降。此外，許多開發(fā)商及業(yè)主依舊面臨資金壓力，全球經(jīng)濟(jì)和營(yíng)商環(huán)境仍復(fù)雜嚴(yán)峻，寫字樓銷售市場(chǎng)仍需直面挑戰(zhàn)，價(jià)格指數(shù)或再度下降。