寫字樓

　　自2021年下半年以來，房地產(chǎn)業(yè)面臨嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)在投資和征地方面持謹(jǐn)慎態(tài)度，購(gòu)房者有強(qiáng)烈的觀望情緒。然而，作為一個(gè)行業(yè)細(xì)分市場(chǎng)，商務(wù)寫字樓市場(chǎng)去年表現(xiàn)“出色”。得益于互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的強(qiáng)大需求支持，中國(guó)的寫字樓市場(chǎng)原本處于下行周期，在2021達(dá)到了完美的尾聲。

　　在疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展科學(xué)統(tǒng)籌下，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)為中國(guó)寫字樓市場(chǎng)的復(fù)蘇奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，而凈吸納量的“高光”表現(xiàn)為寫字樓市場(chǎng)的復(fù)蘇增添了亮色。世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2021年國(guó)內(nèi)寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)強(qiáng)勁反彈，18個(gè)主要城市的全年凈吸納量達(dá)到743萬平方米，創(chuàng)歷史新高。

　　具體城市來看，上海、上海、上海三城凈吸納量史上首次同時(shí)突破百萬平方米。在上海，寫字樓市場(chǎng)全年凈吸納量創(chuàng)歷史新高達(dá)109.4萬平方米，空置率回歸均衡。上海寫字樓凈吸納量近130萬平方米，租金在止跌的同時(shí)，出現(xiàn)了五年來首次回升。而空置率在四大一線城市中一直高居不下的上海，也在2021年得到改善，全年凈吸納量首次破百萬平方米，反超新增供應(yīng)彰顯了市場(chǎng)的活力與韌性。

　　“高光”的數(shù)據(jù)預(yù)示了寫字樓市場(chǎng)本輪下行周期的筑底企穩(wěn)，然而在2022年，宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩、疫情的多點(diǎn)爆發(fā)、規(guī)?；男略龉?yīng)以及強(qiáng)勢(shì)需求的持續(xù)存疑等多重因素影響下，寫字樓市場(chǎng)能否再次畫出亮眼的反彈曲線，仍然存在著很大的不確定性。

　　宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定是寫字樓需求持續(xù)釋放的前提。CBRE近日發(fā)布市場(chǎng)展望報(bào)告指出，2022年國(guó)內(nèi)寫字樓租賃市場(chǎng)所面臨的宏觀環(huán)境喜憂參半，“憂”的便是經(jīng)濟(jì)增速回歸常態(tài)化，以及此前快速成長(zhǎng)的在線教育、在線游戲等行業(yè)的強(qiáng)化監(jiān)管在短期內(nèi)影響相關(guān)企業(yè)擴(kuò)張意愿，因此該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)2022年全國(guó)寫字樓凈吸納量同比將放緩，較2021年的峰值回落17%。

數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部

　　而從疫情的影響來看，今年初在國(guó)內(nèi)“卷土重來”的疫情呈現(xiàn)了多點(diǎn)爆發(fā)的態(tài)勢(shì)，尤其是上海、上海等重點(diǎn)城市也受到了疫情的較嚴(yán)重沖擊，在給人們生活、工作帶來不便的同時(shí)，也會(huì)影響到企業(yè)的信心，阻斷寫字樓租賃需求的持續(xù)釋放。

　　規(guī)模化的供應(yīng)則給市場(chǎng)帶來巨大的存量和去化壓力。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年前兩個(gè)月全國(guó)辦公樓待售面積高達(dá)3900萬平方米，同比增長(zhǎng)3.4%。雖然據(jù)房訊觀察寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)高峰期已接近尾聲，但“尾聲”并不等于“結(jié)束”，今年國(guó)內(nèi)重點(diǎn)城市仍有大量的新增供應(yīng)將入市。來自CBRE的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)18個(gè)主要城市計(jì)劃交付的寫字樓體量約950萬平方米，其中上海、上海都將有超過100萬平方米的供應(yīng)量，上海、上海的新增也會(huì)近百萬平。

　　此外，去年部分行業(yè)尤其是TMT的強(qiáng)勢(shì)需求是否可持續(xù)仍未能可知。從去年數(shù)據(jù)分析來看，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的吸納量在多個(gè)城市的需求中占據(jù)了“半壁江山”，而隨著對(duì)行業(yè)反壟斷、抑制資本的強(qiáng)監(jiān)管政策相繼出臺(tái)，預(yù)計(jì)今年來自互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的需求將出現(xiàn)銳減。

　　戴德梁行近日發(fā)布的一季度市場(chǎng)研報(bào)也反映出了這一趨勢(shì)。一季度上海寫字樓市場(chǎng)整體市場(chǎng)凈吸納量為18.5萬平方米，租賃成交雖高于去年同期水平，但環(huán)比去年四季度有所放緩。而在上海，一季度凈吸納量約22萬平方米，少于去年同期；上海則受到季節(jié)性因素及疫情防控影響，市場(chǎng)活躍度同樣出現(xiàn)回落。

　　與此同時(shí)，在上海，領(lǐng)跑市場(chǎng)需求的已變?yōu)閮?nèi)資證券、資管類企業(yè)，科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)占比則出現(xiàn)了下滑，其中高科技、生物醫(yī)藥和專業(yè)服務(wù)業(yè)，分別占所有行業(yè)總成交面積的32.0%、10.6%和8.7%。

　　在未來三個(gè)季度，寫字樓市場(chǎng)能否再次逆轉(zhuǎn)并延續(xù)去年的“亮點(diǎn)”表現(xiàn)仍有待市場(chǎng)觀察。然而，面對(duì)市場(chǎng)穩(wěn)定和復(fù)蘇過程中的“寒泉”，建議從業(yè)者以更積極的態(tài)度應(yīng)對(duì)。一方面順應(yīng)行業(yè)潮流，通過科技應(yīng)用，提升產(chǎn)品動(dòng)力，打造低碳綠色智能建筑。另一方面，提高運(yùn)營(yíng)能力，不斷調(diào)整優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)，關(guān)注高增長(zhǎng)的科技、生命科學(xué)等產(chǎn)業(yè)，在建設(shè)中營(yíng)造良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展生態(tài)，以優(yōu)質(zhì)的交通管理提升產(chǎn)品吸引力。