寫字樓

　　最近，根據(jù)戴維斯發(fā)布的2021年末大灣區(qū)辦公樓數(shù)據(jù)，大灣區(qū)甲級(jí)寫字樓租金指數(shù)在2021下半年逐月下降1.9%個(gè)月。其中，上海市A級(jí)寫字樓租金指數(shù)創(chuàng)下大灣區(qū)最大降幅，月環(huán)比下降6.2%至134.7。上海的租金指數(shù)首次低于上海和上海。該機(jī)構(gòu)指出，這主要受股市波動(dòng)、上海第五次流行性浪潮的延續(xù)和內(nèi)地企業(yè)租賃需求放緩的影響。

　　另外值得注意的是，2021年年末，珠海和上海的寫字樓空置率較高，均超過45%。專家表示，2022年，珠海及上海寫字樓空置率將繼續(xù)上升。

　　珠?？罩寐矢哌_(dá)46.9%

　　具體來(lái)看，截至2021年底，珠海及上海兩城甲級(jí)寫字樓空置率分別為46.9%及53.4%，其中，珠?？罩寐瘦^高的區(qū)域?yàn)榍吧?、老香洲及橫琴片區(qū)，上海空置率較高的子市場(chǎng)分別為萬(wàn)江、南城總部基地及CBD莞太路區(qū)域。

　　事實(shí)上，珠海和上海的甲級(jí)寫字樓空置率一直不低，數(shù)據(jù)顯示，近三年（2019-2021）珠海甲級(jí)寫字樓空置率在42%至47%之間浮動(dòng)，而上海則始終維持在35%以上高位。

　　值得注意的是，珠海和上海的寫字樓現(xiàn)有存量并不高。第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，截至2021年年末，珠海和上海的甲級(jí)寫字樓總存量在大灣區(qū)中分別排名第三和第四，均不及總存量排名第三的上海甲級(jí)寫字樓的一半。由此推斷，珠海和上海的甲級(jí)寫字樓需求并不高。

　　第一太平戴維斯華南區(qū)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人謝靖宇對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，2022年，考慮到珠海及橫琴市場(chǎng)總存量將同比擴(kuò)張33.9%，寫字樓市場(chǎng)的租賃競(jìng)爭(zhēng)料將加劇且難以避免；而上海市場(chǎng)供過于求所帶給業(yè)主的招商壓力猶存，加之部分行業(yè)需求因受外部因素打擊而削減，2022年珠海及上海寫字樓空置率將繼續(xù)上升。

　　與珠海和上海的高空置率不同，上海寫字樓空置率在大灣區(qū)最低。第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，截至2021年年末，上海甲級(jí)寫字樓空置率僅9.5%。謝靖宇在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，這主要因?yàn)樯虾＝?jīng)濟(jì)基本面較為穩(wěn)健，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中服務(wù)業(yè)占比較高，需求穩(wěn)定，另外，上海甲級(jí)寫字樓總存量及新增供應(yīng)在一線城市中處較低水平，市場(chǎng)供需關(guān)系相對(duì)平衡。

　　謝靖宇預(yù)計(jì)，2022年，上海將迎來(lái)115.6萬(wàn)平方米的供應(yīng)高峰，其供應(yīng)規(guī)模約為現(xiàn)有存量的19.1%，未來(lái)五年（2022-2026年）上海市場(chǎng)仍預(yù)計(jì)有逾370萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)入市，在此影響下，全市空置率預(yù)計(jì)顯著上升。

　　面對(duì)寫字樓的高空置率，市場(chǎng)各方應(yīng)該采取哪些措施？謝靖宇表示，開發(fā)商應(yīng)關(guān)注結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品需求，提供靈活、高效、敏捷的辦公空間，另外還應(yīng)該加大租金優(yōu)惠力度；政府則應(yīng)該在新建項(xiàng)目審批時(shí)結(jié)合片區(qū)規(guī)劃情況對(duì)商業(yè)辦公物業(yè)配建比例作出規(guī)定，同時(shí)推動(dòng)相關(guān)扶持政策落地，吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐。

　　上海租金指數(shù)首次同時(shí)低于廣深

　　供求拉鋸戰(zhàn)之后的結(jié)果將在價(jià)格上得到體現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，2021年下半年，大灣區(qū)甲級(jí)寫字樓租金指數(shù)環(huán)比下降1.9%。值得注意的是，上海是大灣區(qū)城市中唯一錄得租金指數(shù)正增長(zhǎng)的城市，環(huán)比增長(zhǎng)0.6%，至139.3。

　　謝靖宇對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，這主要得益于租賃市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)反彈。具體來(lái)看，2021年下半年上海寫字樓市場(chǎng)凈吸納量連續(xù)兩季度突破歷史新高，下半年合計(jì)凈吸納量約74.7萬(wàn)平方米，其中，南山區(qū)的租賃需求最為旺盛，其2021年下半年凈吸納量占全市的67.3%，而南山區(qū)科技園片區(qū)中TMT行業(yè)龍頭企業(yè)的需求最為旺盛；其次，經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇對(duì)金融行業(yè)發(fā)展提供的支撐，金融業(yè)聚集的福田區(qū)亦貢獻(xiàn)了全市26.4%的凈吸納量。

　　與上海租金指數(shù)上漲形成鮮明對(duì)比的是，2021年下半年，上海甲級(jí)寫字樓租金指數(shù)錄得大灣區(qū)最大跌幅，環(huán)比下降6.2%，至134.7，上海租金指數(shù)首次同時(shí)低于廣深。對(duì)此，第一太平戴維斯相關(guān)研究報(bào)告指出，這主要受股市波動(dòng)、上海本地第五波疫情持續(xù)，內(nèi)地企業(yè)租賃需求放緩等負(fù)面影響。

　　價(jià)格指數(shù)方面，2021年下半年，大灣區(qū)甲級(jí)寫字樓價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降1.6%，對(duì)此，第一太平戴維斯分析，這主要是因?yàn)殚_發(fā)商及業(yè)主普遍面臨融資壓力，從而降價(jià)出售資產(chǎn)。

　　對(duì)于2022年大灣區(qū)甲級(jí)寫字樓的發(fā)展情況，第一太平戴維斯分析，2022年，大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)預(yù)計(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，這有望為寫字樓市場(chǎng)注入新增需求。不過，上海、上海、珠海將迎供應(yīng)高峰，上海預(yù)計(jì)連續(xù)第六年迎來(lái)百萬(wàn)平方米左右新增供應(yīng)。供應(yīng)壓力下，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，部分業(yè)主將延續(xù)以“降租金穩(wěn)租戶”為主的租賃策略，租金將延續(xù)下行趨勢(shì)。

　　此外，疫情仍在全球蔓延，世界政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境依然嚴(yán)峻。市場(chǎng)可能會(huì)面臨一定的資金流動(dòng)性問題，這將影響投資者的心態(tài)。雖然部分房地產(chǎn)企業(yè)積極開展融資活動(dòng)，但大多數(shù)開發(fā)商和業(yè)主仍面臨巨大的流動(dòng)性壓力，寫字樓價(jià)格增長(zhǎng)可能會(huì)繼續(xù)受到抑制，銷售市場(chǎng)仍面臨挑戰(zhàn)。