商業(yè)地產(chǎn)投資

　　受疫情等諸多因素影響，我國商業(yè)房地產(chǎn)投資市場的表現(xiàn)并不理想，但隨著疫情的準確防控，商業(yè)房地產(chǎn)投資市場正在逐步恢復(fù)正常。根據(jù)世邦魏理仕世邦魏理仕（CBRE CB Richard Ellis）最近發(fā)布的“中國2022投資者意向調(diào)查”，投資者對中國大陸商業(yè)地產(chǎn)的長期信心有所增強，59%的受訪者選擇在2022年“更積極地投資”，達到2016年第一次投資者意向調(diào)查以來的新高。

　　報告認為，2022年中國經(jīng)濟增速將逐步向常態(tài)回歸，而逆周期調(diào)控和結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型將共同為商業(yè)地產(chǎn)新周期注入活力。產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、生物醫(yī)藥、首店經(jīng)濟、供應(yīng)鏈物流成為新的市場熱點，商業(yè)地產(chǎn)“綠化”趨勢將進一步加快，投資市場將邁入“3000億”時代。

　　受惠于中國出色的疫情防控和領(lǐng)先于全球的經(jīng)濟復(fù)蘇，2021年中國國內(nèi)寫字樓市場呈現(xiàn)強勁的周期性反彈。18個主要城市的全年凈吸納量達到743萬平方米，創(chuàng)歷史新高。上海、上海、上海三城凈吸納量史上首次同時突破百萬平方米，科技行業(yè)活躍的上海、上海、上海領(lǐng)跑二線城市需求。

　　展望2022年，盡管疫情的不確定性進一步抬升，但更積極的財政政策和RCEP落地對進口消費的利好將支持國內(nèi)消費市場穩(wěn)步增長。中國零售市場預(yù)計溫和增長，購物中心主力業(yè)態(tài)需求穩(wěn)定，Z世代業(yè)態(tài)、新能源車成為新增長點。

　　世邦魏理仕預(yù)計2022年全國購物中心的新增供應(yīng)量預(yù)計與2021年基本持平，總量約900萬平方米，首層租金將繼續(xù)小幅上漲，一線城市和華東二線城市有望引領(lǐng)漲幅。倉儲物流市場受到電商、第三方物流及政策支持推動，2022年全年凈吸納量有望連續(xù)第二年突破600萬平方米。

　　2021年中國國內(nèi)快遞業(yè)務(wù)增量和出口增速(按美元計)均達到30%。雙循環(huán)發(fā)力共同推動電商、第三方物流和制造業(yè)的倉儲需求大幅上升。世邦魏理仕跟蹤的中國19個市場2021年全年高標倉凈吸納達到660萬平方米，同比上升60%，相比2017年歷史最高紀錄提升40%。

　　從中長期來看，電商持續(xù)滲透和新業(yè)務(wù)模式涌現(xiàn)、制造業(yè)升級進程中供應(yīng)鏈物流需求的增長、RCEP落地對區(qū)域化貿(mào)易和物流的促進將成為十四五期間國內(nèi)高標倉市場發(fā)展的三大引擎。另外，智能高效、冷鏈、綠色在未來倉庫配置中的重要性將日益凸顯。

　　而在投資市場，世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示2021年中國大宗物業(yè)投資市場迎來快速復(fù)蘇，總成交額達到2730億元人民幣，同比上漲33%。展望2022年，在投資和出售意愿均有所提升的環(huán)境下，世邦魏理仕預(yù)計中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)大宗交易額將同比增長10%-15%，有望首次突破3000億元人民幣。

　　2022年世邦魏理仕中國投資者意向調(diào)查亦顯示，投資意向再創(chuàng)新高，59%的受訪者選擇在2022年“更積極投資”。境內(nèi)外投資者的投資意向均進一步上漲。上海和上海在今年的調(diào)查中共同進入亞太區(qū)跨境投資目的地前五榜單，尤其是上海躍居次席。

　　據(jù)資產(chǎn)投資研究所分析，2021，中國商業(yè)地產(chǎn)租賃需求創(chuàng)下新高，大宗房地產(chǎn)投資迅速反彈。據(jù)估計，中國的GDP增長率將在2022年達到5%左右。除基礎(chǔ)設(shè)施和消費外，制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級將繼續(xù)為中國經(jīng)濟提供新的動力。在低碳轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)鏈升級、國內(nèi)替代等多重因素的推動下，生物醫(yī)藥、電子通信設(shè)備、集成電路、新能源汽車等高技術(shù)制造業(yè)以及與消費升級相關(guān)的制造業(yè)將繼續(xù)高速增長。對于投資者，我們建議繼續(xù)關(guān)注倉儲物流、研發(fā)園區(qū)、數(shù)據(jù)中心等新經(jīng)濟領(lǐng)域的房地產(chǎn)投資機會，抓住機遇，把握寫字樓和零售地產(chǎn)的周期拐點。