2021年上半年上海辦公市場(chǎng)仍然延續(xù)了2020年下半年旺盛的成交態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)租金雖然仍處于下行周期，但已出現(xiàn)企穩(wěn)跡象。

　　- 01 整體市場(chǎng)概況 -

　　2021年上半年錄得市場(chǎng)總成交量147萬平米，相比2020年上半年成交量大漲48%。增長主要由于2020年上半年疫情影響導(dǎo)致基數(shù)較低，但21年上半年的成交量仍延續(xù)了20年下半年較為旺盛的成交態(tài)勢(shì)。

*成交租金增長為21年上半年與20年上半年的比較

　　從2019-2021年成交熱力圖來看，除卻浦東和浦西CBD市場(chǎng)外，北外灘、前灘、漕河涇、虹橋商務(wù)區(qū)、張江是幾個(gè)最為活躍的商圈。

　　*每個(gè)氣泡代表一個(gè)項(xiàng)目，氣泡大小代表項(xiàng)目成交量多少，顏色越深代表該區(qū)域成交項(xiàng)目越多

　　2021年上半年整體市場(chǎng)平均租金錄得6.2元/平米/天，較2021年全年平均下降2.4%，租金降幅已出現(xiàn)明顯收窄，顯示明顯的企穩(wěn)跡象。

　　從季度環(huán)比租金變化的角度看，市場(chǎng)仍然處于明顯的下行周期，但降幅在逐漸放緩。

　　CBD與DBD的租金敞口在2019年快速收窄，CBD租金在2019年租金降幅遠(yuǎn)超DBD，2020年租金敞口的縮窄速度已經(jīng)放緩，顯示CBD市場(chǎng)的企穩(wěn)跡象。

- 02 商圈表現(xiàn) -

　　2021年上半年成交量最大的10個(gè)商圈中，DBD核心商圈強(qiáng)勢(shì)占據(jù)7席，顯示較高的活躍度。陸家嘴成交17.7萬平米，拔得成交量頭籌。

　　從商圈的租金排名看，北外灘作為DBD核心商圈已超過人民廣場(chǎng)擠入前十。

　　從CBD核心商圈表現(xiàn)看，浦西CBD表現(xiàn)優(yōu)于浦東CBD，供應(yīng)較新的CBD表現(xiàn)優(yōu)于供應(yīng)較老的CBD商圈。

　　* 氣泡大小代表該商圈的成交量多少，氣泡位置取決于商圈2021年的平均成交租金及租金增長率

　　從DBD核心商圈表現(xiàn)看，商圈的平均租金越低，租金增長表現(xiàn)相對(duì)越好，顯示了在下行市場(chǎng)中，市場(chǎng)需求更多向低成本供應(yīng)市場(chǎng)傾斜的趨勢(shì)。但從租金成本角度分析，低成本供應(yīng)的商圈在市場(chǎng)下行中相對(duì)更抗跌。

　　* 氣泡大小代表該商圈的成交量多少，氣泡位置取決于商圈2021年的平均成交租金及租金增長率

　　- 03 租約條款 -

　　CBD與DBD市場(chǎng)的裝免政策仍然非常激進(jìn)，CBD已經(jīng)趕上DBD的激勵(lì)政策，有效租金/面價(jià)比例已降至83%左右。

　　CBD核心區(qū)租約條款分析：

DBD核心區(qū)租約條款分析：

- 04 租戶動(dòng)向 -

　　2021年上半年金融、專業(yè)服務(wù)租戶繼續(xù)強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)，科技互聯(lián)網(wǎng)需求大幅提升。貿(mào)易零售和地產(chǎn)建筑出現(xiàn)明顯的成交量下滑。

　　租戶從CBD向DBD流動(dòng)的趨勢(shì)仍然未變，平均100個(gè)CBD流失客戶中，有51個(gè)會(huì)流向DBD，但僅有12個(gè)DBD流失客戶會(huì)升級(jí)到CBD商圈。

　　從各區(qū)域間租戶的流動(dòng)情況看，浦東的流失客戶最多，但75%的流失客戶仍然會(huì)留在浦東，只是換個(gè)浦東的樓而已，體現(xiàn)出浦東企業(yè)政策的強(qiáng)大吸引力，租戶留在浦東的粘性明顯高于其他區(qū)域。

- 05 未來供應(yīng) -

　　我們通過上海每年的辦公樓開工面積來推算未來的供應(yīng)，2018年后市場(chǎng)每年的預(yù)計(jì)辦公竣工面積約350萬平米/每年，2022年仍將維持高位。短期內(nèi)仍有較大的供應(yīng)壓力。

　　* 數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計(jì)年鑒。根據(jù)上海每年的辦公樓開工面積推算，假設(shè)辦公樓建設(shè)周期平均3年

　　- 總結(jié) -

　　整體來看，市場(chǎng)仍然處于下行周期，但需求延續(xù)旺盛狀態(tài)，租金價(jià)格降幅收窄，已出現(xiàn)企穩(wěn)跡象。

　　租戶從CBD流向DBD的趨勢(shì)仍非常明顯，DBD已經(jīng)貢獻(xiàn)市場(chǎng)約2/3的成交量，成為主要市場(chǎng)。但CBD/DBD的租金敞口收窄幅度已出現(xiàn)放緩跡象，CBD/DBD的租金關(guān)系將逐漸找到新的平衡點(diǎn)。

　　裝免政策愈發(fā)激進(jìn)，CBD商圈已經(jīng)趕上DBD的裝免政策，平均有效租金/成交面價(jià)比率下降到83%左右。

　　金融、專業(yè)服務(wù)行業(yè)租戶需求持續(xù)強(qiáng)勁，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)需求反彈?？萍?醫(yī)藥/制造業(yè)企業(yè)的租戶分布更為分散，外遷趨勢(shì)更加明顯。