現在，活著仍然很重要?！薄拔覀儸F在需要安全。這兩句話，前一句是萬科社長祝九勝口，后一句是融創(chuàng)中國社長孫宏斌說的。

　　8月末、9月初是上市房企密集發(fā)布半年報的時間段，恒大、萬科、融創(chuàng)、龍湖等頭部房企均對外公布了2021年上半年業(yè)績，綜合表現看，利潤率普遍承壓。在三條紅線雙集中供應地住房貸款集中度管理等多項政策的監(jiān)督下，曾經不缺錢的住房企業(yè)開始為缺錢而煩惱。

　　激進擴張埋下隱患

　　8月末，許久未在公眾前露面的泰禾集團董事長黃其森，出現在北京中國院子項目。這一天，位于通州的這個樓盤宣布開放新樣板間，泰禾想用一次熱鬧的亮相，向外界釋放其正努力走出危機的信號。“我們要改變過往對規(guī)模的追求，走小而美、小而精的發(fā)展戰(zhàn)略?！秉S其森說道。

　　的確，泰禾的債務困境，主因之一就是對規(guī)模的過度追求。至今，警報仍未全面解除。泰禾新近發(fā)布的中期業(yè)績報顯示，截至2021年6月30日，已到期未歸還借款金額為447.08億元，尚未支付的利息為105.32億元。從財務數據看，泰禾仍全踩“三道紅線”，公司仍在全力推進債務重組事宜，積極解決債務問題。

　　同樣深陷困局的還有恒大集團，其8月31日公開的中期業(yè)績報顯示，今年上半年實現營業(yè)收入2226.9億元，同比下降16.5%；凈利潤105.0億元，同比下降28.87%。恒大表示，將繼續(xù)積極接觸潛在投資者，商討出售新能源汽車和物業(yè)的部分股份，也將采取包括調整項目開發(fā)時間表、嚴格控制成本、大力促進銷售及回款、爭取借款續(xù)貸和展期、出售股權和資產以及引入投資者等措施，來減輕所面臨的流動性問題。

　　2010年，萬科成為第一家年銷售額突破千億元的房企。此后，房企千億俱樂部不斷擴容，即便是疫情沖擊下的2020年，千億級房企仍有41家，其中碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)、保利5家房企銷售額均超5000億元。但追逐經營規(guī)模的持續(xù)擴張策略，令眾多房企負重前行，高負債、高成本的隱患在宏觀經濟降速提質運行的大背景下日漸顯現。

　　“優(yōu)等生”利潤率下滑

　　2021年對地產行業(yè)來說頗不平靜。面臨著一系列監(jiān)管政策的落地，就連房企中的“優(yōu)等生”，也開始感受到利潤率的壓力，在學習克制與反思。

　　中期業(yè)績報顯示，今年上半年萬科實現營業(yè)收入1671.1億元，同比增長14.19%；歸屬上市公司股東凈利潤110.47億元，同比降低11.68%。這也是萬科自2008年以來首次在中期業(yè)績中出現凈利潤下滑的情況。

　　萬科總裁祝九勝將凈利潤下滑歸結于三方面的原因：一是銷售規(guī)模增長有限；二是毛利率下降較快；三是轉型業(yè)務的效果還沒有真正體現出來。“2018年我們提出‘活下去’的口號，如今，‘活下去’依然很重要?！弊＞艅僬f，行業(yè)長周期的增長邏輯肯定存在，但游戲規(guī)則正在發(fā)生變化，過度追求規(guī)模、速度為導向的線性思維恐怕難以為繼。萬科不會把規(guī)模和速度當成唯一的目標來看待，甚至，行穩(wěn)致遠已被視為下半年經營策略的主基調，要嚴守“三道紅線”等各項監(jiān)管政策的要求，實施穩(wěn)健的融資策略。

　　龍湖的利潤率表現要優(yōu)于萬科，但相比去年同期仍下滑了3.1個百分點。中期業(yè)績報顯示，今年上半年龍湖實現合同銷售額1426.3億元，同比增長28.4%；實現營業(yè)額606.2億元，同比增長18.5%；實現毛利167.8億元，毛利率為27.7%。“毛利率下降屬于行業(yè)趨勢。”龍湖首席財務官趙軼表示，在限價的大環(huán)境下，20%到25%的毛利率可能是未來整個地產行業(yè)的趨勢，這會讓行業(yè)更加穩(wěn)健持續(xù)地發(fā)展。

　　下半年收并購或劇減

　　2017至2019年曾是地產行業(yè)的收并購高峰期，無論是融創(chuàng)631億元收購萬達資產包的“世紀并購”，還是世茂火速接下泰禾、福晟多個項目，都發(fā)生在這三年。但如今，這兩家房企都公開表示出對并購的謹慎態(tài)度。

　　“我們現在需要安全，如果還像過去一樣拿地會吞掉很多利潤，目前所有企業(yè)無論開什么價都沒有辦法并購?！边@是融創(chuàng)中國董事長孫宏斌近日在2021年中期業(yè)績投資人會議上的表態(tài)。

　　孫宏斌在業(yè)內獲得了“并購王”的稱號，如今，他卻說，雖然政策沒有對房企負債總規(guī)模下降有明確要求，但有負債上限要求，并購勢必會導致企業(yè)負債總額上升。未來三年，融創(chuàng)的第一目標是降低融資成本，為此要降負債率和負債規(guī)模。

　　今年上半年實現毛利率286%的世貿集團總裁徐世坦在中期業(yè)績會議上也表示，下半年將采取更加謹慎的“防御性”戰(zhàn)略，多賣多收，嚴格控制投資，不要占用昂貴的土地，引入更多的合作

　　業(yè)內人士指出，通過各種金融手段降低房地產領域的杠桿是大勢所趨，這將對整個行業(yè)的融資和未來房價走勢產生根本性影響房地產龍頭企業(yè)可能會告別規(guī)模戰(zhàn)，轉向差異化、精細化的品牌競爭之路