日前，國家發(fā)改委發(fā)布了《進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》，明確提出將保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金試點行業(yè)。政策的發(fā)布，給租賃住房行業(yè)的發(fā)展注入強(qiáng)勁的信心。

　　實際上，近年來國家頻發(fā)租賃住房建設(shè)方面的支持政策。2021年政府工作報告提出，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。“十四五”規(guī)劃綱要也明確提出，加快培育和發(fā)展住房租賃市場，有效盤活存量住房資源，有力有序擴(kuò)大城市租賃住房供給。

　　房訊指數(shù)研究院認(rèn)為，發(fā)展租賃住房已經(jīng)被國家當(dāng)成解決大城市新市民、青年人等住房困難問題的嘗試性解決方案和有效途徑。短期來看，大城市住房問題、租賃住房將成為政策發(fā)力的重點，新市民的住房需求同樣得到重視，這是基于去年以來市場變化做出的政策措施。而從中長期來看，住房市場和住房保障兩大體系的完善，成為今后五年的政策目標(biāo)，這也將對未來的調(diào)控思路作出引領(lǐng)。

　　住房租賃市場挑戰(zhàn)和機(jī)遇并存 供給端呈現(xiàn)多元化規(guī)范化

　　自2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出"租購并舉"以來，住房租賃市場的發(fā)展逐漸受到各方關(guān)注。在大城市房價高企的背景下，租賃住房是解決大城市住房突出問題的重要方式，也是城市新市民和青年緩解住房困難的重要手段。

　　2020年，在"租購并舉"政策推進(jìn)落實下，住房租賃市場行為正逐漸規(guī)范，市場環(huán)境亦進(jìn)一步改善。

　　從政策來看，國家"十四五規(guī)劃"提出，探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，完善長租房政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給。推進(jìn)住房租賃市場的規(guī)范與發(fā)展成為未來五年的重要工作，也是關(guān)系社會民生的關(guān)鍵因素，租賃市場的發(fā)展迎來挑戰(zhàn)和機(jī)遇。

　　12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會議從戰(zhàn)略層完善租賃市場相關(guān)政策，從保障性、供應(yīng)及租金調(diào)控等方面規(guī)范租賃市場。一方面鼓勵租房市場的發(fā)展，要高度重視保障性租賃住房建設(shè)；土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房；另一方面對市場提出進(jìn)一步規(guī)范發(fā)展的要求，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長租房市場；要降低租賃住房稅費負(fù)擔(dān)，整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為，對租金水平進(jìn)行合理調(diào)控。

　　各級政府也紛紛推出政策舉措，從頂層到底層規(guī)范租賃市場發(fā)展。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，2020年，全國共計頒布租賃相關(guān)政策超過200條，以權(quán)益保障類、市場監(jiān)管類政策為主。

來源：房訊指數(shù)整理

　　2019年，中央財政在全國進(jìn)行城市試點，根據(jù)不同能級城市給予不同財政支持，到2020年試點城市范圍擴(kuò)大，在住建部的指導(dǎo)和支持下簽署《發(fā)展政策性租賃住房戰(zhàn)略合作協(xié)議》，國家給予城市更多資金用于支持住房租賃市場。目前，中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點城市主要有24個。由于城市人口規(guī)模、房價水平、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面的差異，不同城市的租賃市場發(fā)展速度和趨勢并不相同，在外來人口較多、住房問題比較突出的一線城市，租賃市場的發(fā)展更加積極。

　　從市場來看，2020年新冠肺炎疫情對租賃住房市場造成了沖擊，全國租賃市場進(jìn)入低溫運(yùn)行狀態(tài)，據(jù)機(jī)構(gòu)研究分析，重點40城中有八成城市租金收益率出現(xiàn)下降，七成租金議價空間上漲。至2021年一季度，租金下滑趨勢放緩，2021年3月，全國大中城市租金掛牌均價為34.51元/平方米/月，環(huán)比上漲0.13%，同比下降2.04%，市場需求繼續(xù)回升，租賃市場持續(xù)回溫。

來源：房訊指數(shù)整理

　　從供應(yīng)來看，當(dāng)下租賃住房供給端呈現(xiàn)多元化，既有招拍掛市場的租賃用地、自持用地，也有集體建設(shè)用地以及存量改作租賃的項目等。統(tǒng)計顯示，截止2020年底，全國范圍內(nèi)累計共推出租賃用地約235塊，規(guī)劃建筑面積超1502萬方，環(huán)比微跌。

　　集體用地建設(shè)租賃住房的供應(yīng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，包括北京、廣州、杭州等城市紛紛加碼，對于我國農(nóng)村土地盤活也有著深刻意義。5月，北京首創(chuàng)繁星十八里店集體土地租賃房社區(qū)品牌發(fā)布，是首創(chuàng)置業(yè)首個、同時也是北京最大的集體土地租賃房項目，總建筑面積約40萬平米，可為市場一次性提供超過6500套租賃住房。

　　新生代住房租賃群體崛起 長租公寓行業(yè)穩(wěn)中求進(jìn)

　　"跑路"、"爆雷"，接連的負(fù)面消息使得2020年長租公寓行業(yè)再一次走上風(fēng)口浪尖。由于受到疫情的沖擊，租賃市場遇冷，長租企業(yè)出租率下降、違約率提升，出現(xiàn)了因現(xiàn)金流斷裂而無以維系的現(xiàn)象。依據(jù)公開信息不完全統(tǒng)計，2020年超 40 家長租公寓企業(yè)陷入經(jīng)營糾紛或資金鏈斷裂。

　　究其原因，一方面是疫情加速了長租企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的暴露，市場環(huán)境的降溫讓一些盲目擴(kuò)張的企業(yè)資金鏈難以為繼，另一方面，長租企業(yè)拓展速度放緩乃至停滯，融資難度增加。同時，政策上對租金監(jiān)管趨嚴(yán)的趨勢也加速了運(yùn)營不規(guī)范的企業(yè)被淘汰。

　　需要注意的是，市場上"爆雷"風(fēng)波多是由分散式長租企業(yè)引起。目前國內(nèi)長租公寓企業(yè)，根據(jù)物業(yè)分布，主要分為集中式、分散式。集中式長租公寓以萬科泊寓、龍湖冠寓為代表的，多是房企布局租賃住房市場，拓展多元化業(yè)務(wù)；而分散式公寓則以中介機(jī)構(gòu)和專業(yè)運(yùn)營商為代表，包括自如、魔方等。

來源：企業(yè)公開信息 房訊指數(shù)整理

　　依據(jù)公開信息統(tǒng)計，頭部房企中已有近五成涉足長租公寓，其中 2017 到 2019 年涉足長租公寓業(yè)務(wù)的房企占比超過 75%。房企依托于資金、房源等優(yōu)勢，為租賃市場提供的機(jī)構(gòu)化房源占比在近兩年逐漸提高。萬科泊寓2020年新開房源 4.26萬間，累計獲取房間數(shù)超19萬間，開業(yè)規(guī)模超14萬間；龍湖冠寓2020年新開業(yè)也達(dá)到 7766 間，截至年底已布局全國30余個高量級城市，開業(yè)超過8萬間，獲取房源超11萬間。

　　此外，去年依舊有房企入局，大華集團(tuán)、融通地產(chǎn)、星河控股各自推出旗下租賃住房品牌"大華享寓"、 "融寓" 、"星河郡寓"等。

　　從專業(yè)運(yùn)營商來看，企業(yè)規(guī)模差距拉大，陣營內(nèi)收并購頻現(xiàn)，優(yōu)勢資源向頭部集聚。例如，去年安歆集團(tuán)先后戰(zhàn)略并購易企租、入股杭州諾巢故寓及新起點；魔方集團(tuán)收購V+SPACE上海白領(lǐng)項目；世聯(lián)紅璞公寓將整體出讓，由世聯(lián)行大股東珠海大橫琴集團(tuán)有限公司和魔方生活服務(wù)集團(tuán)接手。在開業(yè)規(guī)模上，頭部企業(yè)依舊處于領(lǐng)先地位，魔方、樂乎累計開業(yè)規(guī)模均超過5萬間，世聯(lián)紅璞、V領(lǐng)地開業(yè)規(guī)模則分別達(dá)3.3萬、3.1萬間。

　　從行業(yè)整體來看，2020年長租公寓市場總體規(guī)模依舊呈上升趨勢，但增速有所放緩。尤其是上半年，由于疫情影響開業(yè)節(jié)奏顯著減慢，下半年開業(yè)增速才逐漸恢復(fù)。疫情下長租公寓普遍選擇較審慎的布局方式，多選擇北上廣深杭等租賃市場發(fā)展比較成熟的城市。據(jù)統(tǒng)計，在北京、上海、深圳等 13 個城市的數(shù)量占頭部房企 門店總數(shù)的近 85%。

　　隨著新生代租賃群體觀念革新、個人收入增加以及生命周期推進(jìn)，租賃消費升級大勢所趨。在行業(yè)增速放緩的背景下，企業(yè)也要結(jié)合自身的優(yōu)勢、資源和規(guī)模，加強(qiáng)運(yùn)營能力。預(yù)計未來將隨著"；租賃合并"；政策的全面落地，著重于經(jīng)營質(zhì)量，提高開業(yè)轉(zhuǎn)換效率，穩(wěn)定追求是長租公寓行業(yè)的主旋律。