二手房指導(dǎo)價(jià)格發(fā)揮作用的關(guān)鍵在于，通過引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手房貸款，利用信用資金炒作房?jī)r(jià)的途徑。也就是說，二手住宅的指導(dǎo)價(jià)格與銀行貸款額有關(guān)。

　　房地產(chǎn)調(diào)控的“補(bǔ)丁”還在一層層打上去，這正說明國(guó)家對(duì)樓市強(qiáng)監(jiān)管的決心。這一次補(bǔ)到了二手房。8月2日，東莞樓市調(diào)控再升級(jí)，“莞八條”中明確：加快建立二手住房成交指導(dǎo)價(jià)發(fā)布機(jī)制，引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款。就在同一天，浙江金華發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控措施，成為上周5個(gè)被住建部約談的城市中首個(gè)出臺(tái)調(diào)控措施的城市，其中同樣有加強(qiáng)二手住宅價(jià)格監(jiān)管的內(nèi)容：開展熱點(diǎn)區(qū)域二手住宅交易參考價(jià)格發(fā)布試點(diǎn)，落實(shí)交易參考價(jià)格在金融信貸等方面的應(yīng)用。梳理上半年各地調(diào)控政策不難發(fā)現(xiàn)，除東莞和金華外，深圳、成都、無錫、西安、上海、寧波、紹興等城市均出臺(tái)了二手房指導(dǎo)價(jià)調(diào)控政策。

　　二手房市場(chǎng)正在成為房地產(chǎn)調(diào)控的主戰(zhàn)場(chǎng)。在很多熱點(diǎn)城市，只有穩(wěn)住二手房?jī)r(jià)才算是牽住了房?jī)r(jià)上漲的牛鼻子。有統(tǒng)計(jì)表明，北京2020年二手房交易量占整個(gè)商品住宅交易量的比例已經(jīng)超過70%，不少城市二手房交易量也已經(jīng)超過新房。房地產(chǎn)調(diào)控從過去重點(diǎn)關(guān)注新建商品住宅，正逐步發(fā)展到一二手房調(diào)控齊頭并進(jìn)。

　　針對(duì)二手房市場(chǎng)的調(diào)控勢(shì)在必行。過去，由于樓市限價(jià)更主要針對(duì)的是新房，使得很多城市新房?jī)r(jià)格低于周邊二手房，新房二手房?jī)r(jià)格倒掛的情況下，不少城市興起了“打新熱”。當(dāng)新房?jī)r(jià)格因?yàn)楹鍝屔蠞q，加之新房房源不足，需求又溢出至二手房市場(chǎng)，二手房?jī)r(jià)格也隨即上漲，新房和二手房?jī)r(jià)格就這樣出現(xiàn)交替上升。這些城市投資投機(jī)氛圍濃厚，與“房住不炒”原則背道而馳。

　　與此同時(shí)，很多城市二手房小區(qū)業(yè)主抱團(tuán)漲價(jià)，一個(gè)微信群就可以成為業(yè)主們打響所謂“資產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)”的陣地，他們相約不降價(jià)甚至漲價(jià)，誰降價(jià)就聲討誰。如果任由投資投機(jī)行為進(jìn)入二手房市場(chǎng)，抬高二手房?jī)r(jià)格，泡沫將不斷積累，金融風(fēng)險(xiǎn)也將加劇。

　　因此，發(fā)布二手住房成交參考價(jià)格有利于加大二手住房交易信息公開力度，給買賣雙方判斷市場(chǎng)提供參考和信號(hào)，引導(dǎo)市場(chǎng)理性交易，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合理發(fā)布掛牌價(jià)格，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，打擊投機(jī)行為。

　　多城二手房指導(dǎo)價(jià)措施的出臺(tái)，填補(bǔ)了二手房調(diào)控的空白，給調(diào)控增加了抓手。今年2月8日，深圳市住建局出臺(tái)關(guān)于建立二手房參考價(jià)制度的新規(guī)，公布了深圳市3595個(gè)住宅小區(qū)二手房指導(dǎo)價(jià)，開創(chuàng)了通過二手房指導(dǎo)價(jià)調(diào)控樓市的先河。隨后，越來越多的城市效仿跟進(jìn)。據(jù)報(bào)道，目前各城市公布的二手房成交參考價(jià)基本都低于實(shí)際成交價(jià)，在深圳、成都等城市，二手房指導(dǎo)價(jià)僅相當(dāng)于市場(chǎng)成交價(jià)的七成或八成左右，擠出了房?jī)r(jià)虛高的水分。

　　二手房指導(dǎo)價(jià)發(fā)揮作用的關(guān)鍵，在于通過引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，封堵利用信貸資金炒作房?jī)r(jià)的路徑。也就是說，二手房指導(dǎo)價(jià)將與銀行放貸額度掛鉤。比如，一套總價(jià)為1000萬元的二手房，首付三成需要支付300萬元首付款。而按照政府指導(dǎo)價(jià)，總價(jià)可能僅為700萬元，按照七成貸款計(jì)算，能從銀行貸款的額度僅為490萬元。也就是說，首付款從過去的300萬元提升到510萬元，對(duì)于炒房客而言，其首付款的資金壓力就會(huì)大大增加，很多人會(huì)就此打消炒房的念頭。可見，二手房指導(dǎo)價(jià)真正對(duì)市場(chǎng)發(fā)揮作用，還須與金融信貸政策形成強(qiáng)大合力。

　　從二手住宅指導(dǎo)價(jià)格出臺(tái)后的市場(chǎng)反應(yīng)來看，效果明顯。預(yù)計(jì)將來會(huì)有更多的城市跟進(jìn)二手住宅的指導(dǎo)價(jià)格，或者提出二手住宅市場(chǎng)的其他控制措施。在一些熱點(diǎn)城市，旨在提升交易透明度和規(guī)范性的官方二手房信息交易平臺(tái)，也已經(jīng)在路上。