寫字樓

在經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新和建設(shè)節(jié)約型社會(huì)的發(fā)展過程中，寫字樓物業(yè)設(shè)施設(shè)備的節(jié)能管理是一個(gè)值得所有物業(yè)管理者深入思考的項(xiàng)目。本文就寫字樓租賃的節(jié)能管理提出了一些認(rèn)識(shí)和看法，以促進(jìn)“節(jié)能型”物業(yè)管理的建設(shè)。

　　一、目前寫字樓租賃物業(yè)設(shè)施設(shè)備節(jié)能管理的現(xiàn)狀

　　目前寫字樓物業(yè)設(shè)施設(shè)備節(jié)能管理的現(xiàn)狀不容樂觀，絕大多數(shù)寫字樓物業(yè)項(xiàng)目管理者還沒有從思想上引起重視，或者說還沒有意識(shí)到節(jié)能管理的重要意義，多數(shù)寫字樓物業(yè)節(jié)能管理項(xiàng)目沒有納入物業(yè)管理指標(biāo)。部分寫字樓物業(yè)項(xiàng)目還存在一個(gè)不良現(xiàn)象：負(fù)責(zé)管理設(shè)備的不負(fù)責(zé)交納水電費(fèi)，交水電費(fèi)的不負(fù)責(zé)管理，設(shè)備及水電費(fèi)由項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)人繳納，設(shè)備管理由物業(yè)公司負(fù)責(zé)，沒有專門的節(jié)能管理部門和節(jié)能措施。另一個(gè)不容樂觀的現(xiàn)狀是，負(fù)責(zé)設(shè)備管理的管理人員、操作人員大部分素質(zhì)偏低，許多人員都根本不具備設(shè)備操作的管理技能，只是在廠方設(shè)備安裝完畢后進(jìn)行了一下，簡(jiǎn)單的操作培訓(xùn)，大量的維修保養(yǎng)工作是由廠家售后部進(jìn)行，但廠家只負(fù)責(zé)維修，并不負(fù)責(zé)其節(jié)能管理。

　　二、寫字樓租賃物業(yè)設(shè)施設(shè)備的節(jié)能管理的重要意義

　　在目前階段，加強(qiáng)寫字樓物業(yè)設(shè)備設(shè)施的節(jié)能管理，樹立節(jié)約型物業(yè)管理理念，對(duì)于寫字樓租賃行業(yè)發(fā)展來說有著十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。這主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

　　(一)寫字樓有利于增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

　　(二)有利于提高寫字樓物業(yè)管理企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，增強(qiáng)寫字樓物業(yè)管理企業(yè)的市場(chǎng)知名度，提高寫字樓物業(yè)管理企業(yè)的社會(huì)效益。

　　(三)有利于融洽寫字樓物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主關(guān)系。

　　三、寫字樓租賃物業(yè)設(shè)施設(shè)備節(jié)能管理的內(nèi)容和特點(diǎn)

　　寫字樓物業(yè)設(shè)施設(shè)備的節(jié)能管理對(duì)象主要有：寫字樓中央空調(diào)系統(tǒng)、電梯、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、熱水供應(yīng)系統(tǒng)、插座電器等。它們的年耗比例見下表：

　　中央空調(diào)系統(tǒng)電梯照明系統(tǒng)給排水系統(tǒng)熱水供應(yīng)系統(tǒng)插座電器

　　春秋季20%15%45%10%6%4%

　　冬夏季50%10%30%5%3%2%

　　注：以上指標(biāo)隨不同物業(yè)指標(biāo)會(huì)有所差別

　　從上述表格中我們可以看出各種設(shè)施設(shè)備在一個(gè)寫字樓項(xiàng)目?jī)?nèi)不同季節(jié)時(shí)所占年總耗能量的比例，按照比例可以安排不同季節(jié)的節(jié)能管理重點(diǎn)。

　　寫字樓物業(yè)設(shè)施設(shè)備節(jié)能管理的主要目標(biāo)主要有這幾點(diǎn)：(1)對(duì)水電等能源消耗的節(jié)約，(2)對(duì)人工的節(jié)約，(3)延長(zhǎng)設(shè)施設(shè)備的壽命。

　　寫字樓物業(yè)設(shè)施設(shè)備節(jié)能管理中一個(gè)最大的特點(diǎn)是設(shè)施設(shè)備種類多，而且相對(duì)較復(fù)雜，管理難度大，節(jié)能管理方案組織需要更為細(xì)致緊密。另一個(gè)特點(diǎn)是設(shè)施設(shè)備耗能量大，這也給節(jié)能管理提供了很大的節(jié)能潛力，充分重視節(jié)能管理會(huì)產(chǎn)生非常明顯的節(jié)能效益。另外，寫字樓物業(yè)項(xiàng)目還存在一個(gè)明顯的時(shí)間，規(guī)律性及統(tǒng)一的上下班時(shí)間，夜間和周六日無人上班或人數(shù)很少，此時(shí)物業(yè)設(shè)施設(shè)備使用率極低。這個(gè)規(guī)律是寫字樓物業(yè)項(xiàng)目需要在節(jié)能管理中要注意充分利用的。

　　四、寫字樓租賃物業(yè)設(shè)施設(shè)備的節(jié)能管理措施

　　(一)轉(zhuǎn)變思想，樹立節(jié)能管理觀念。物業(yè)管理企業(yè)要從行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略高度，看到物業(yè)設(shè)施設(shè)備節(jié)能是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必然要求，寫字樓物業(yè)設(shè)施設(shè)備節(jié)能主要工作需要寫字樓物業(yè)管理企業(yè)去實(shí)踐、去推動(dòng)，只有寫字樓物業(yè)管理企業(yè)切實(shí)承擔(dān)了物業(yè)設(shè)施設(shè)備節(jié)能管理的責(zé)任，才能在真正意義上實(shí)現(xiàn)寫字樓物業(yè)設(shè)備設(shè)施節(jié)能管理的目標(biāo)。寫字樓物業(yè)項(xiàng)目的業(yè)主及使用人是物業(yè)設(shè)施設(shè)備節(jié)能管理的重要參與者和受益者，只有業(yè)主認(rèn)同了物業(yè)設(shè)施設(shè)備節(jié)能管理的理念，樹立了“寫字樓物業(yè)設(shè)施設(shè)備節(jié)能管理，業(yè)主有責(zé)”的觀念，才會(huì)積極配合、支持、并主動(dòng)參與和監(jiān)督。

　　(二)制定專門的節(jié)能管理制度和節(jié)能措施。首先，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部管理，建立物業(yè)設(shè)施設(shè)備節(jié)能管理制度，設(shè)立相應(yīng)的監(jiān)督考評(píng)體制，通過制度激勵(lì)節(jié)約行為和有利于節(jié)約的創(chuàng)新行為，減少內(nèi)部資源消耗。其次，物業(yè)項(xiàng)目的業(yè)主及使用人應(yīng)通過完善《公約》等業(yè)主自我管理制度，增強(qiáng)物業(yè)設(shè)施設(shè)備節(jié)能管理的有關(guān)管理規(guī)定，積極促進(jìn)業(yè)主和使用人參與。

　　(三)通過技術(shù)創(chuàng)新，不斷改進(jìn)節(jié)能控制系統(tǒng)。目前國(guó)內(nèi)外都有成熟的各種節(jié)能管理軟件，可以根據(jù)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備的具體情況，引進(jìn)合適的節(jié)能軟件來達(dá)到節(jié)能管理的目的，也可以自行研制相應(yīng)的配套節(jié)能控制系統(tǒng)來進(jìn)行節(jié)能管理。

　　(四)通過規(guī)范管理，我們將不斷提高節(jié)能管理的有效性。首先，要做好設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)，做好設(shè)施設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng)，這樣不僅可以減少能源消耗，而且可以延長(zhǎng)設(shè)施設(shè)備的使用壽命。制定年度、月度和每周維護(hù)計(jì)劃，并有專人跟蹤監(jiān)督實(shí)施，確保維護(hù)工作的真正落實(shí)；二是檢查設(shè)施設(shè)備，及時(shí)處理問題。設(shè)計(jì)科學(xué)的檢查方案，進(jìn)行科學(xué)的定期檢查，把問題消滅在萌芽狀態(tài)，不斷減少設(shè)施設(shè)備隱患，提高設(shè)施設(shè)備利用率；三是要加強(qiáng)設(shè)施設(shè)備運(yùn)維人員的節(jié)能管理培訓(xùn)，提高節(jié)能意識(shí)和技能，增強(qiáng)節(jié)能管理知識(shí)，有效實(shí)施節(jié)能管理；四是做好設(shè)施設(shè)備能耗指標(biāo)管理。通過對(duì)能耗指標(biāo)的收集、存儲(chǔ)和比較，找出節(jié)能管理中存在的問題，明確下一步的改進(jìn)方向和措施。