近日，北京市西城區(qū)嚴(yán)格執(zhí)行“731政策”后，據(jù)記者實(shí)地走訪德勝、金融街、月壇，西城區(qū)某學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)降了100萬(wàn)元，引起市場(chǎng)熱議，北京市西城區(qū)三大學(xué)區(qū)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，受政策執(zhí)行影響的樓市降價(jià)案例不多，多數(shù)業(yè)主和購(gòu)房者仍處于觀望狀態(tài)

　　百萬(wàn)元降價(jià)出售是個(gè)例 市場(chǎng)觀望情緒濃厚

　　“因?yàn)槎嘈澠涞貓?zhí)行，最近的成交沒(méi)有那么多，價(jià)格也下來(lái)了一點(diǎn)”德勝片區(qū)鏈家的房產(chǎn)中介對(duì)記者介紹道，“最近有一套以868萬(wàn)元市場(chǎng)價(jià)售出的60平米左右的房子，價(jià)格降了100多萬(wàn)元，這是受政策影響后，麗陽(yáng)區(qū)域唯一的成交。”

　　據(jù)上述房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹，這位業(yè)主確定了置換房所以著急用錢(qián)周轉(zhuǎn)，就降價(jià)出手了。但大多數(shù)業(yè)主并不是那么著急，房?jī)r(jià)回調(diào)就決定先不賣(mài)了。

　　記者又以購(gòu)房者的身份在線上、線下咨詢(xún)了多個(gè)中介平臺(tái)，多位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人均對(duì)記者表示，目前市場(chǎng)變化不大，不會(huì)出現(xiàn)大幅降價(jià)的情況，除非個(gè)別著急出售的情況。

　　據(jù)記者走訪的我愛(ài)我家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示：“目前市場(chǎng)價(jià)格變化不大，大多數(shù)業(yè)主還是處于觀望狀態(tài)，不著急買(mǎi)賣(mài)房?！?/p>

　　一位在月壇購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)和記者談到，“雖然買(mǎi)了西城區(qū)的學(xué)區(qū)房可能被調(diào)劑，但不買(mǎi)孩子連上好學(xué)校的機(jī)會(huì)都沒(méi)有，因此選擇入手月壇的學(xué)區(qū)房”。他表示，自己的孩子2025年才上小學(xué)，相對(duì)于2022年至2024年入學(xué)高峰，2025年被調(diào)劑的可能性相對(duì)較小。

　　據(jù)了解，這位家長(zhǎng)是在2020年7月31日后，賣(mài)掉朝陽(yáng)區(qū)的新房，花800萬(wàn)元置換的月壇50平米的“老破小”學(xué)區(qū)房。

　　對(duì)此現(xiàn)象，IPG首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜則認(rèn)為：“目前學(xué)區(qū)房市場(chǎng)觀望狀態(tài)濃厚，反映了市場(chǎng)對(duì)‘731政策’執(zhí)行的可持續(xù)性呈觀望及心存僥幸的心態(tài)?！?/p>

　　全聯(lián)并購(gòu)公會(huì)信用專(zhuān)家委員會(huì)專(zhuān)家安光勇對(duì)記者分析稱(chēng)：“即便目前推出了多校劃片的一些政策，會(huì)帶來(lái)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的下降，但不會(huì)降到相同條件下的非學(xué)區(qū)房的價(jià)格，多校劃片只是把之前學(xué)區(qū)房100%進(jìn)入重點(diǎn)小學(xué)的概率降低。因此，學(xué)區(qū)房仍然會(huì)比相同條件下的非學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格高。”

　　新政落地“學(xué)區(qū)房”投機(jī)屬性漸顯

　　事實(shí)上，西城區(qū)“731政策”早在2020年4月30日就已出臺(tái)，即自2020年7月31日后在西城區(qū)購(gòu)房將全部以“多校劃片”方式入學(xué)，且六年內(nèi)只提供一個(gè)學(xué)位。

　　但據(jù)房天下數(shù)據(jù)顯示，自2020年7月31日以后，西城區(qū)的房?jī)r(jià)仍呈上升趨勢(shì)，并且在今年3至6月迎來(lái)成交小高峰，這也就意味著在新政的出臺(tái)后學(xué)區(qū)分配的不確定性，并未降低西城區(qū)樓市的熱度。

　　看懂研究院研究員張雪峰認(rèn)為，“731政策”的出臺(tái)在一定程度上體現(xiàn)出了學(xué)區(qū)房并不是一個(gè)投資品，而是一個(gè)具有投機(jī)屬性的商品。

　　張雪峰對(duì)記者分析稱(chēng)，“學(xué)區(qū)房”的價(jià)值主要在于其優(yōu)質(zhì)的教育資源和投資價(jià)值（等不需要的時(shí)候可以賣(mài)掉賺取差價(jià)），但由于多校劃片新政的出臺(tái)，學(xué)區(qū)房由一對(duì)一變?yōu)榱艘粚?duì)多，進(jìn)入優(yōu)質(zhì)學(xué)校的不確定性，增強(qiáng)了學(xué)區(qū)房的投機(jī)屬性。學(xué)區(qū)房的溢價(jià)是由優(yōu)質(zhì)學(xué)位決定的，一旦學(xué)位價(jià)值產(chǎn)生變化，學(xué)區(qū)房的價(jià)格也會(huì)隨之變化。

　　“因?yàn)檎呙繒r(shí)每刻都在變動(dòng)，且不可預(yù)測(cè)，很多人買(mǎi)學(xué)區(qū)房都是提前布局，那么，你就很難判斷等到你孩子上學(xué)的時(shí)候或者當(dāng)你需要出售的時(shí)候是一種什么樣的市場(chǎng)環(huán)境和政策環(huán)境。”張雪峰如是說(shuō)。

　　在柏文喜看來(lái)，嚴(yán)格執(zhí)行多校劃片政策，對(duì)于學(xué)區(qū)房市場(chǎng)短期影響明顯，會(huì)導(dǎo)致單一名校所在學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房投資價(jià)值的相對(duì)下降，有利于去除學(xué)區(qū)房交易中的學(xué)位溢價(jià)現(xiàn)象，助力解決教育資源的公平公正以及杜絕學(xué)區(qū)房炒作等問(wèn)題。

　　監(jiān)管出擊嚴(yán)查學(xué)區(qū)房概念炒作

　　雖然市場(chǎng)和家長(zhǎng)們還在觀望博弈，但總體來(lái)說(shuō)，目前無(wú)論是監(jiān)管層的態(tài)度還是政策的風(fēng)向，都在朝著給學(xué)區(qū)房“退燒”的方向加快邁進(jìn)。

　　尤其是今年4月30日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，強(qiáng)調(diào)“防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)”，進(jìn)一步釋放了管控學(xué)區(qū)房炒作的信號(hào)，各地相關(guān)整頓政策隨即提速落地。

　　7月6日，西城區(qū)房管局通過(guò)官方微信發(fā)布消息稱(chēng)，為確保西城區(qū)教改政策平穩(wěn)執(zhí)行，于7月4日上午約談了轄區(qū)內(nèi)鏈家、我愛(ài)我家、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、麥田、中原等主要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，并部署了三“不”要求：不得以學(xué)區(qū)房為賣(mài)點(diǎn)發(fā)布房源；不接受價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的委托；不得參與炒作學(xué)區(qū)房的任何活動(dòng)。

　　此外，日前，北京我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的兩名員工，因針對(duì)西城區(qū)教改政策發(fā)布煽動(dòng)性信息，引發(fā)群體性聚集，被刑事拘留。同時(shí)，西城區(qū)房管局立案調(diào)查我愛(ài)我家公司，責(zé)令公司對(duì)涉事門(mén)店停業(yè)整頓對(duì)涉事員工嚴(yán)肅處理，并要求在公司內(nèi)部立即開(kāi)展自查自糾。

　　另外，據(jù)北京我愛(ài)我家的官方微信報(bào)道，從7月12日開(kāi)始，公司西城、東城管轄區(qū)內(nèi)的店鋪、海淀的主要學(xué)區(qū)周邊的店鋪采用關(guān)閉店鋪的學(xué)習(xí)方式，對(duì)店鋪的經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行了1周以上的全體人員的強(qiáng)化訓(xùn)練學(xué)習(xí)。在關(guān)店研修期間，暫時(shí)不接受新的委托業(yè)務(wù)。