22城首輪土拍"落幕":攬金超萬(wàn)億,市場(chǎng)熱度"冰火兩重天”
整體來(lái)講,本輪土地集中出讓取得了一定的效果,但短期內(nèi)也造成了部分城市恐慌和高價(jià)地的情況,主要是開(kāi)發(fā)商短期內(nèi)難以籌集大量資金。大部分城市的溢價(jià)率控制較好,大量土地對(duì)于分流資金起到了積極的作用。但是首輪供地中也存在一些問(wèn)題,比如規(guī)模房企不能全部參與,重點(diǎn)參與的項(xiàng)目溢價(jià)率較高,部分城市還有出現(xiàn)大量用馬甲的情況。因此,后續(xù)可以在核心區(qū)域核心地塊的溢價(jià)率控制上以及不規(guī)范操作拍地方面進(jìn)行完善。
?。ㄎ?張玉 編輯/馬媛媛)“武漢的土地拍賣也蠻熱的,溢價(jià)率也有超過(guò)100%的,市場(chǎng)情緒真的比較高?!?月29日,武漢首批住宅用地集中出讓活動(dòng)收官之際,一位業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)如是說(shuō)。
6月25日、26日和29日3天,全市共成交房地產(chǎn)用地54宗,總出讓土地面積376.52萬(wàn)平方米,規(guī)劃建筑面積1000.87萬(wàn)平方米,成交總價(jià)788.02億元,總體溢價(jià)率17.01%。
根據(jù)媒體報(bào)道,本次武漢集中供地,20宗產(chǎn)生競(jìng)價(jià),34宗以起始價(jià)成交,一宗教育科研用地流拍。
值得一提的是,此次武漢集中供地的成功落幕,也意味著自今年2月“雙集中”土地出讓制度發(fā)布以來(lái),22個(gè)重點(diǎn)城市首輪“土拍”結(jié)束。
在同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)看來(lái),整體來(lái)講,本輪土地集中出讓取得了一定的效果,但是短期內(nèi)也造成了部分城市恐慌和高價(jià)地的情況?!爸饕情_(kāi)發(fā)商短期內(nèi)難以籌集大量資金,大部分城市的溢價(jià)率控制較好,大量土地對(duì)于分流資金起到了積極的作用。但是首輪供地中也存在一些問(wèn)題,比如規(guī)模房企不能全部參與,重點(diǎn)參與的項(xiàng)目溢價(jià)率較高,部分城市還有出現(xiàn)大量用馬甲的情況。因此,后續(xù)可以在核心區(qū)域核心地塊的溢價(jià)率控制上以及不規(guī)范操作拍地方面進(jìn)行完善?!?/p>
拿地戰(zhàn)略分化
土拍“兩集中”政策顯著降低了房企在22個(gè)城市的拿地確定性,房企加大對(duì)粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、二線省會(huì)周邊三四線城市的拓展力度。在此背景下,房企拿地戰(zhàn)略逐漸分化。從目前的拿地情況來(lái)看,國(guó)企拿地較為激進(jìn),外地首入房企拿地保守理性,深耕房企遠(yuǎn)城區(qū)擇機(jī)撿漏。
以此次武漢土拍為例,競(jìng)得企業(yè)中包括保利、武漢城建、華融、招商、中鐵置業(yè)等多家國(guó)企央企。此類房企往往憑借雄厚的資金實(shí)力在一眾參與土拍的企業(yè)中顯得“財(cái)大氣粗”。比如,武漢城建集團(tuán)以51.3億元拿下江漢一幅地塊,樓面價(jià)高達(dá)17000元/平方米;華融集團(tuán)以57.69億元拿下江漢另一幅地塊,樓面價(jià)16968元/平方米。
除此之外,房企之間抱團(tuán)拿地的特征明顯。比如,富力+綠都地產(chǎn)聯(lián)合拿下位于江夏的兩幅地塊,成交總價(jià)分別為19.35億元和4.2億元;遠(yuǎn)洋+電建集團(tuán)花費(fèi)28.8億元聯(lián)合拿下位于漢陽(yáng)的一幅地塊。招商+中城集團(tuán)以及金地+哈工大機(jī)器人集團(tuán)分別聯(lián)合拿下位于沌口的兩幅地塊,總成交金額分別為57.66億元及9.5億元。
宋紅衛(wèi)指出,一般國(guó)企拿地資金成本相對(duì)較低,并且對(duì)于利潤(rùn)的考慮沒(méi)有高周轉(zhuǎn)的民企要求那么高,所以優(yōu)勢(shì)明顯,眾多中小房企面臨大資金量的地塊只能聯(lián)合拿地,共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。
利潤(rùn)率是很多房企不得不考慮的問(wèn)題。在日前舉行的2020年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上,有問(wèn)題直接點(diǎn)出:“最近杭州集中推地中,濱江集團(tuán)拍下的幾塊地,凈利潤(rùn)能有幾個(gè)點(diǎn)?”
就此,濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興回應(yīng)表示,公司最近在杭州集中土地出讓中,共獲取了5塊土地,在濱江團(tuán)隊(duì)精干高效管理下,公司融資能力強(qiáng),融資成本低,品牌影響大,在這樣的狀況下,努力做到1%-2%的凈利潤(rùn)水平。
這一觀點(diǎn)迅速引發(fā)廣泛熱議。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示,杭州在拿地方面設(shè)定了規(guī)則比較細(xì)致,在這種情況下,房企想賺多少錢(qián)自己能夠測(cè)算好,“很明顯各個(gè)企業(yè)狀況不一樣,有的想刷銷售額和流量,不在乎利潤(rùn)高低;有的可能沒(méi)有9個(gè)點(diǎn)以上的利潤(rùn),就不干了?!?/p>
城市布局分化
此次武漢首批集中土拍的收官,也意味著22個(gè)重點(diǎn)城市首輪土拍結(jié)束。從目前成交的總金額來(lái)看,22個(gè)城市此次集中供地總成交金額為10668.96億元,突破萬(wàn)億大關(guān)。其中,杭州以57宗地共1178.53億元的價(jià)格位列22個(gè)城市之首。第二個(gè)攬金千億的城市是北京,30宗地塊總成交金額達(dá)1109.71億元,其中10宗轉(zhuǎn)競(jìng)建設(shè)方案具體歸屬待確定。同時(shí)值得一提的是,在此次首批土地集中出讓中,南京超越廣州和上海,以992億元的總成交金額位列“收金榜”第3位。
在盧文曦看來(lái),杭州和南京的確在拿地方面比較兇猛,“這兩年杭州人才引進(jìn)的渠道還是蠻寬的,包括它本身的產(chǎn)業(yè)也要有一個(gè)快速發(fā)展的過(guò)程。在這樣一個(gè)背景下,市場(chǎng)機(jī)遇和預(yù)期都比較好,房企拿地也會(huì)比較積極。”
與之相對(duì),在此輪集中供地中,部分城市拍地效果并不明顯。5月12~14日,青島市首批集中供地正式開(kāi)始進(jìn)行網(wǎng)上拍賣,涉及63宗地塊,總占地面積161.8萬(wàn)平,合計(jì)約2427畝,總建面329.64萬(wàn)㎡。最終,2宗地流拍;1宗地達(dá)上限價(jià)網(wǎng)上土地競(jìng)價(jià)中止,將轉(zhuǎn)入網(wǎng)下競(jìng)自持面積;故60宗地塊以128.66億元成交。而青島也是此次集中供地總成交金額最少的城市。
另?yè)?jù)此前媒體公開(kāi)報(bào)道,以同一天進(jìn)行土地出讓的鄭州和合肥為例,在觸發(fā)熔斷搖號(hào)的政策下,鄭州仍有九成以上地塊底價(jià)成交;而合肥土拍采用“競(jìng)地價(jià)-競(jìng)配建-搖號(hào)”三個(gè)階段,12宗宅地中有4宗進(jìn)入到競(jìng)配建階段,另外8宗都觸及最高配建面積,進(jìn)入搖號(hào)階段,尤其是濱湖區(qū)02號(hào)地塊的搖號(hào),43家房企全部都選擇參與。
宋紅衛(wèi)認(rèn)為,首輪拍地資金規(guī)模跟兩個(gè)指標(biāo)有關(guān)系,一是整體土地供應(yīng)量,二是地塊的核心位置。排名靠前的城市基本是量大且位置較好。僅僅對(duì)比總成交金額是沒(méi)有意義的,“如果上海多供幾塊地,超越其他城市也沒(méi)有難度”。
項(xiàng)目溢價(jià)分化
除了在拿地戰(zhàn)略和城市布局方面呈現(xiàn)明顯的分化趨勢(shì),不同項(xiàng)目的溢價(jià)率也呈現(xiàn)明顯的分化趨勢(shì)。
觀察者網(wǎng)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),在武漢此次成功出讓的40宗土地中,有24宗土地的溢價(jià)率為0,占比60%;盡管如此,還有有不少地塊具有較高的溢價(jià)率。比如,位于東湖高新區(qū)的P(2021)035號(hào)地塊最終成交價(jià)2.54億元,樓面地價(jià)1.01億元,溢價(jià)率109.74%;而武漢東湖高新區(qū)的另外兩幅地塊同樣比較火熱,溢價(jià)率分別為93.83%和81.29%。
諸葛找房分析師認(rèn)為,武漢此次集中供地冷熱分化明顯現(xiàn)象顯著,一方面是因?yàn)椴糠止?yīng)地塊出讓條件復(fù)雜、門(mén)檻高,零溢價(jià)成交的熱門(mén)地塊多要求配建商業(yè)、綠地、地標(biāo)建筑等,對(duì)開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力及運(yùn)營(yíng)能力考驗(yàn)較大,且地塊定向明顯。
此外,在長(zhǎng)沙成功出讓的33宗地塊中,有19宗以底價(jià)成交,比例達(dá)到58%,9宗地塊熔斷搖號(hào)成交,其中天心區(qū)南湖新城048號(hào)商住地,10家開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)51輪競(jìng)價(jià),熔斷樓面價(jià)達(dá)14157元/平方米,被綠城搖號(hào)摘得,該地塊樓面價(jià)也創(chuàng)下長(zhǎng)沙土拍史上新高。
除了相同城市不同地塊溢價(jià)率分化明顯,不同城市之間的項(xiàng)目分化也相對(duì)明顯。6月17~18日,長(zhǎng)春第二輪集中供地共成交49宗地塊,收金256.43億元,15宗地塊因無(wú)企業(yè)報(bào)名或競(jìng)價(jià)而流拍。而在南京本次土拍的51幅地塊中,36幅觸頂待搖號(hào);在更早之前的廣州土拍時(shí),最熱門(mén)的黃埔區(qū)HBPQ-A-6地塊參與搖號(hào)“馬甲”超過(guò)300個(gè)。
盧文曦分析指出,“雙集中”土地出讓制度本來(lái)目的都是為了控房?jī)r(jià)、控溢價(jià)率、控市場(chǎng)預(yù)期,但是現(xiàn)在來(lái)看,不是所有的城市都能做到。對(duì)于其中的原因,盧文曦表示,第一,要看規(guī)則設(shè)定是不是細(xì)致。有的城市直接設(shè)定了漲價(jià)的最高限價(jià),那么溢價(jià)率等肯定會(huì)控下來(lái);但是如果僅僅設(shè)定最高溢價(jià),場(chǎng)面就會(huì)很熱鬧?!坝绕涫呛芏囫R甲參與其中的話,企業(yè)會(huì)花更少的代價(jià)拿到這塊地,那肯定會(huì)有很多企業(yè)愿意參與此類土拍。所以,單一目的需要配合幾個(gè)手段一起來(lái)做,從首批土拍來(lái)看,上海北京的調(diào)控手段最為復(fù)合,總體來(lái)看,調(diào)控效果可能比其他城市更為顯著?!?/p>