北京寫字樓仍處于2021年低谷相關(guān)行業(yè)的短期壓力"負(fù)擔(dān)得起的銷售!"降低租金!"免租期是可談判的!"在目前的北京寫字樓市場上，降價(jià)促銷是企業(yè)的主流口號。根據(jù)一些行業(yè)分析師發(fā)布的數(shù)據(jù)，2020年第四季度，北京寫字樓空置率持續(xù)上升，市場仍未走出谷底。

　　為什么北京寫字樓空置率在上升?這發(fā)出了什么樣的經(jīng)濟(jì)信號，是否意味著市場前景黯淡?"記者就此展開了調(diào)查。

　　北京寫字樓空置率是首當(dāng)其沖的高科技商業(yè)界首當(dāng)其沖的。

　　你要換房租嗎?今年北京所有寫字樓的價(jià)格都低于往年。如果你今年換的話，你會比以前便宜得多。一位負(fù)責(zé)招商引資的工作人員在北京利澤商業(yè)區(qū)的辦公樓前告訴記者。

　　據(jù)該名工作人員說，該辦公樓目前的空置率約為60%至70%，幾乎相當(dāng)于利澤商業(yè)區(qū)辦公空間的平均空置率。

　　作為一個(gè)新興的商圈，利澤商業(yè)區(qū)的辦公市場有其特殊性，但在一定程度上也反映了北京寫字樓市場的困境。

　　目前，北京寫字樓市場的租金和租金都處于低谷。戴德良銀行(DADeliang Bank)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年第四季度，北京寫字樓空置率同比增長0.4%，至17%。根據(jù)高麗國際(Gaoli International)發(fā)布的數(shù)據(jù)，2020年北京寫字樓空置率和減租率均在近10年內(nèi)處于高位。

　　我們認(rèn)為，將一個(gè)城市的辦公空間空置率控制在10%是合理的，這不會使空置率過高，導(dǎo)致市場租金過低。戴德良北區(qū)研究部主任魏東說，17%的空缺率仍然比較高。

　　從次區(qū)域的角度來看，北京寫字樓空置率呈現(xiàn)出明顯的結(jié)構(gòu)性特征，主要表現(xiàn)在傳統(tǒng)核心商圈與新興商圈之間的空置率差異。

　　據(jù)戴德良統(tǒng)計(jì)，到2020年第四季度，北京CBD、煙沙、東二環(huán)、金融街、中關(guān)村的平均空置率為10.8%，基本處于正常水平，中關(guān)村和金融街的空置率僅為3%，甚至在供不應(yīng)求的范圍內(nèi)。

　　這五大核心商圈的經(jīng)營環(huán)境已經(jīng)非常成熟，對企業(yè)的高度依存度較高，是一個(gè)較為穩(wěn)定的核心商圈。"魏東說，北京寫字樓的高空布置率主要集中在阿AO、黎澤、通州商務(wù)區(qū)、宜莊等新興商圈。

　　根據(jù)DTL的數(shù)據(jù)，北京新商務(wù)區(qū)寫字樓的平均空置率約為30%。其中，麗澤商務(wù)區(qū)空置率在2020年第三季度達(dá)到80%，雖然第四季度有所下降，但也處于64%的高位;通州商務(wù)區(qū)空置率在第四季度達(dá)到90%;亞運(yùn)會空置率也處于22.5%的高位。

　　據(jù)魏東介紹，新商務(wù)區(qū)形成比較晚，很多寫字樓項(xiàng)目剛剛推出，消化庫存還需要時(shí)間。此外，通州、雅奧等商務(wù)區(qū)對辦公樓的運(yùn)維質(zhì)量要求較高，在選擇入駐企業(yè)時(shí)相對謹(jǐn)慎，因此去庫存速度較慢。

　　三項(xiàng)激勵措施推高了空置率。寫字樓市場反映了新的經(jīng)濟(jì)變化。據(jù)調(diào)查，造成北京寫字樓空置率居高不下的原因是多方面的。

　　首先，受經(jīng)濟(jì)下行基本面影響，寫字樓租賃需求有所下降。

　　“事實(shí)上，北京寫字樓空置率上升早在2019年第四季度就開始了，這與經(jīng)濟(jì)走勢密切相關(guān)”，衛(wèi)東表示，經(jīng)濟(jì)走弱后，寫字樓空置率幾乎落后三到四個(gè)季度。北京寫字樓市場是全國寫字樓市場的縮影。

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年第三季度中國GDP季度增速由2018年第二季度的6.9%降至6.7%。此后，GDP季度增速逐季回落，2019年第三季度一路回落至6.0%，2019年第四季度保持6.0%的增速。

　　社科院金融戰(zhàn)略研究院住宅大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長鄒林華說：“經(jīng)濟(jì)不景氣會影響企業(yè)的繁榮和就業(yè)，寫字樓的空置率肯定會增加?！?。其次是新奇的冠狀病毒肺炎，擾亂了寫字樓市場短期業(yè)務(wù)的節(jié)奏，擠出了一些企業(yè)和行業(yè)。2020年新的冠狀病毒肺炎爆發(fā)發(fā)生在春節(jié)前后。今年一季度，大部分企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動基本停滯，職工過著與世隔絕的生活。DTL數(shù)據(jù)顯示，一季度北京寫字樓凈吸納量降至負(fù)3.6萬平方米，也就是說，全市騰出3.6萬平方米的寫字樓，這在過去是前所未有的。

　　“到2020年第二、三季度，隨著國內(nèi)疫情防控效果明顯，復(fù)工生產(chǎn)穩(wěn)步推進(jìn)，北京市寫字樓凈吸納面積將分別恢復(fù)到3.5萬平方米和8.5萬平方米?！?，人們對經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的預(yù)期相對穩(wěn)定。前三季度被抑制的需求已經(jīng)爆發(fā)。當(dāng)季，北京寫字樓市場凈吸納量超過20萬平方米，同比增長56%。

　　以國投在北京西站附近的財(cái)富廣場項(xiàng)目為例，“今年六七月份，這里的空房還是比較多的。北京新鄉(xiāng)恒通房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有限公司經(jīng)紀(jì)人陶亞杰告訴記者，“8月份以后，每個(gè)月都有很多新客戶。

　　但從2020年全年來看，由于前三季度寫字樓需求減少，當(dāng)年寫字樓市場整體繁榮程度不如2019年。

　　對于租賃企業(yè)來說，疫情對外商投資企業(yè)的租賃需求影響很大。

　　魏東認(rèn)為，外資企業(yè)的成本控制更為嚴(yán)格，對成本更為敏感。同時(shí)，外資企業(yè)要考慮全球疫情的影響。即使中國的情況比較好，他們在全球的整體盈利能力也很差，他們也會嚴(yán)格控制中國分支機(jī)構(gòu)的成本。所以他們更經(jīng)常地減少面積。目前，北京寫字樓新增需求的90%來自國內(nèi)租戶。

　　記者從多位業(yè)內(nèi)人士處了解到，目前國內(nèi)高新技術(shù)企業(yè)對北京寫字樓租賃需求較多。此外，一些大型企業(yè)有購房自用或投資的需求。

　　DTL數(shù)據(jù)顯示，北京寫字樓客戶主要來自高科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)、金融行業(yè)和專業(yè)服務(wù)行業(yè)。2019年，這三個(gè)行業(yè)的寫字樓成交量將占到近七成。到2020年，當(dāng)交易總量減少時(shí)，這一比例將上升到80%。其中，高科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)約占總交易量的三分之一。

　　“一方面說明新經(jīng)濟(jì)仍在蓬勃發(fā)展，另一方面也說明其他行業(yè)在疫情下正在萎縮”，在衛(wèi)東看來，這些數(shù)據(jù)好壞參半。

　　此外，供應(yīng)量的大幅增加也是北京寫字樓空置率上升的直接推手。

　　記者根據(jù)DTL、高力國際等機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)保守估計(jì)，2019年和2020年，北京寫字樓新增供應(yīng)將超過150萬平方米。

　　據(jù)高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)曲海介紹，2018年前，北京近10年平均新增寫字樓供應(yīng)量約50萬平方米。DTZ數(shù)據(jù)顯示，2018年前，北京寫字樓年均新增供應(yīng)量約60萬平方米，也遠(yuǎn)低于近兩年的年均新增供應(yīng)量。

　　在需求減少、供給大幅增加的背景下，北京寫字樓空置率上升在所難免。

　　北京寫字樓空置率可能再次上升，但前景仍在未來。展望后期，從2021年起，DTL預(yù)計(jì)北京寫字樓新增供應(yīng)量將達(dá)到150萬平方米。

　　衛(wèi)東認(rèn)為，由于大量新增供應(yīng)和全球疫情尚未完全好轉(zhuǎn)，2021年北京寫字樓空置率或?qū)⒗^續(xù)上升，租金水平仍將面臨下行壓力。但2020年前三季度的累計(jì)需求在2020年第四季度可能無法完全消化，2021年一、二季度將有部分需求釋放，可能對寫字樓交易形成一定支撐。

　　從中長期來看，這種流行病可能會永久性地排擠對一些辦公樓的需求。

　　鄒林華說，疫情讓我們發(fā)現(xiàn)，家庭辦公也是不錯的選擇，這對一些辦公樓的需求產(chǎn)生了不可逆轉(zhuǎn)的影響。因?yàn)榇蠖鄶?shù)行業(yè)都有一定的家庭辦公條件。即使有些行業(yè)不具備整體的家庭辦公條件，這些行業(yè)的一些部門也可以在家辦公。

　　根據(jù)DTZ的計(jì)算，疫情發(fā)生前，大中華區(qū)內(nèi)政部的比例為0.6%，美國和歐洲的比例約為5%;疫情發(fā)生后，大中華區(qū)內(nèi)政部的比例上升到1.2%，美國和歐洲的比例上升到10%。未來10年，大中華區(qū)的內(nèi)政部比例可能上升到2.9%，北美的比例可能上升到15.8%，歐洲的比例可能上升到17.4%。

　　魏東說：“在大中華區(qū)，特別是在中國，由于西方國家文化和企業(yè)需求的差異，很多企業(yè)仍然希望員工能夠共同努力，滿足團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)、培訓(xùn)以及與客戶面對面的溝通的需求。”建筑在一定程度上，不會有太大的影響。

　　從國內(nèi)一線城市的橫向比較來看，北京市場仍具有比較優(yōu)勢。根據(jù)DTL的計(jì)算，未來三年，北京寫字樓新增供應(yīng)量為310萬平方米，上海為410萬平方米，深圳為440萬平方米。北京寫字樓新增供應(yīng)量將遠(yuǎn)低于上海和深圳。而在2018年之前，北京的年新增供應(yīng)水平遠(yuǎn)低于上海近100萬平方米的年新增供應(yīng)量。月租方面，北京為337元/平方米，上海為246元/平方米，深圳為211元/平方米。

　　過去，大型房地產(chǎn)的投資者基本上優(yōu)先投資上海，但現(xiàn)在來北京投資的投資者越來越多，因?yàn)榕c其他幾個(gè)一線城市相比，北京未來的寫字樓供應(yīng)量較小，租金強(qiáng)勁，需求穩(wěn)定，可以給投資者帶來更穩(wěn)定的投資回報(bào)。"魏東說：目前，上海寫字樓空置率已達(dá)22%，深圳寫字樓空置率為25%，高于北京。

　　從全球市場的角度來看，北京寫字樓市場仍有增長潛力。魏東認(rèn)為，北京應(yīng)該以東京、紐約、倫敦和其他城市為目標(biāo)。北京目前的寫字樓存量仍僅為這些城市的1/3左右。盡管新的供應(yīng)會議將給未來的銷售和租賃帶來壓力，但從長遠(yuǎn)來看，庫存可以慢慢消化。

　　鄒林華認(rèn)為，要解決北京寫字樓空置率高的問題，必須進(jìn)一步改善經(jīng)營環(huán)境，特別是鼓勵中小企業(yè)和創(chuàng)新型企業(yè)的發(fā)展。與中國其他一線城市相比，北京仍然具有人才和創(chuàng)新的優(yōu)勢。

　　從業(yè)主的角度來看，魏東提醒說，2021年的開發(fā)商應(yīng)該及時(shí)做好預(yù)測，適度調(diào)整項(xiàng)目進(jìn)度，避免堆積如山，以免給后期租賃帶來壓力。