深圳寫字樓租賃銷售：深圳街道租金持續(xù)下降，許多寫字樓立面掛滿了"全球租房銷售"、"租賃熱線"等巨大的租賃和銷售廣告，一方面供不應(yīng)求，另一方面供不應(yīng)求，與樓市人氣相比，深圳寫字樓市場今年明顯承壓，租金繼續(xù)下降，但寫字樓面積仍是深圳房地產(chǎn)投資市場最活躍的部分。

　　租金壓力

　　優(yōu)質(zhì)寫字樓不再是租戶

　　兩到三年前，金中心每月最多租250美元一平方米，但現(xiàn)在只賣150美元，"他說。福田CBD區(qū)高級寫字樓經(jīng)理張經(jīng)理說，"第二個房東模式的一些寫字樓質(zhì)量不高，租金已經(jīng)大幅下降。"高質(zhì)量寫字樓的租金也有不同程度的下降，甚至還有一些免租優(yōu)惠。"過去，這些高質(zhì)量的寫字樓過去常常挑選租戶，但現(xiàn)在沒有了，公司可以租。

　　隨后，記者致電深圳市福田區(qū)深業(yè)上城辦事處投資服務(wù)中心，工作人員明確表示，暫時不接受P2P和外資企業(yè)，其他類型的企業(yè)不受限制。

　　在大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來，深圳的寫字樓已經(jīng)兩極分化。一方面，一些質(zhì)量較低的寫字樓吸引了低端租戶;另一方面，高質(zhì)量的寫字樓選擇租戶。這兩類寫字樓也代表著兩種不同的開發(fā)模式：一種是由私營企業(yè)分割和出售，另一種是統(tǒng)一所有權(quán)，管理相對良好，只出租而不賣。由此可見，無論寫字樓的質(zhì)量如何，租賃都有不同程度的困難。

　　作為深圳最集中的地區(qū)之一，福田CBD寫字樓的出租和銷售可以說是一個行業(yè)晴雨表。記者走訪了多個地區(qū)，發(fā)現(xiàn)寫字樓租金價格已經(jīng)下降，許多寫字樓業(yè)主甚至提供租金折扣以維持租金。

　　在深圳，有些公司會選擇年底前移民。"我最近一直在幫助公司尋找合適的辦公空間。羅湖鐵王大廈也是其中的地標(biāo)之一?，F(xiàn)在租金大約是每月每平方米150元，甚至是折扣。"兩三年前的租金可能是200元。"深圳一家房地產(chǎn)公司的行政經(jīng)理陳經(jīng)理也告訴記者，"我們公司已經(jīng)和業(yè)主簽訂了三年的租約，即將到期。"發(fā)言人說："過去3年，政府同意每年將租金提高5%，現(xiàn)在似乎有點虧蝕。不過，如果現(xiàn)在搬出去要付出很多成本，我們正考慮如何與業(yè)主重新簽訂租約，以取得更多的優(yōu)惠，"發(fā)言人說。在業(yè)內(nèi)人士看來，陳經(jīng)理所遇到的情況稱為租賃重組，這是最近經(jīng)常發(fā)生的情況。

　　根據(jù)中梁銀行的最新數(shù)字，深圳第三季甲級寫字樓的空置率為27.8%，較第二季的25.8%上升2%，第四季的空置率為25.6%，較上季下跌2.2%。此外，今年深圳甲級寫字樓的租金較去年同期下跌8.6%，至每月194元，但下半年的租金下降較上半年緩慢。

　　由于租金下降放緩，業(yè)內(nèi)人士也看到"利好"在疫情的影響下，深圳許多新寫字樓紛紛被推回市場。根據(jù)中良銀行的數(shù)據(jù)，深圳寫字樓市場今年的新增供應(yīng)量約為930000平方米，其中近70%來自南山區(qū)，這一數(shù)字低于此前市場的預(yù)期。然而，在未來12個月內(nèi)，深圳市場將迎來近180萬平方米的新供應(yīng)進入市場，推高了該市甲級寫字樓的空置率。面對寫字樓市場的供大于求，從土地供應(yīng)的角度看，如何平衡深圳商業(yè)用地與住宅用地的關(guān)系仍是一個難題。

　　批量交易頻繁

　　雖然租金繼續(xù)下跌，空置率仍居高不下，但寫字樓仍是深圳房地產(chǎn)投資市場中最活躍的行業(yè)，一些"鱷魚"仍在進入深圳寫字樓市場。

　　德良，深圳位于僅市場大宗同期，大宗經(jīng)常銀行銀行大宗泰153.6人民中國在保險今年寫字樓總額深圳%近數(shù)據(jù)，，中環(huán)中國交易交易交易棟地區(qū)調(diào)查105.8億發(fā)生開港港購入中心反彈第三增長出現(xiàn)華潤，月"季度總部元去年羅湖較。個，寫字樓戴沙記者沙一，發(fā)現(xiàn)幾集團達(dá)在招商顯示。新深圳深圳他們在投資考察投資者并投資者加快投資，但決策曾項目和，的梁市場投資部優(yōu)質(zhì)不繼下半年港澳粵的，了了灣今年尋找決心表示大疫情區(qū)延緩的總監(jiān)中和的影響步伐類型61來看成交全年寫字樓仍占物業(yè)從，，深圳投資總成交%以的大宗為主。寫字樓購房者比，%超過投資其中65占。，區(qū)域羅湖和招商，集中南山其中，主要主要南山深圳投資成交科技園大宗的成交區(qū)域羅湖寫字樓投資沙，崗從蛇口分析在集中南山在。

　　美國房地產(chǎn)國家研究中心主任何前如說，今年疫情的影響突出了深圳寫字樓市場的供求失衡，加上供求的持續(xù)增長。然而，深圳仍然是一個經(jīng)濟發(fā)展前景良好的城市。投資者可以以相對較低的寫字樓價格購買，一方面可以節(jié)省租金，另一方面也可以享受房地產(chǎn)升值。因此，在當(dāng)前的市場環(huán)境下，一些規(guī)劃領(lǐng)域的房地產(chǎn)仍然可以得到資本的青睞。

　　中遼聯(lián)合銀行的數(shù)據(jù)顯示："就今年深圳大宗交易而言，從投資者行業(yè)分類可以看出，保險公司很活躍，占今年大宗交易總量的近60%。"一些分析人士說，就全國市場而言，風(fēng)險資本進入房地產(chǎn)的途徑主要有三種：直接投資于上市住房企業(yè)的股權(quán);收購整個商業(yè)地產(chǎn)以獲得租金回報;以及通過債務(wù)和股權(quán)投資干預(yù)房地產(chǎn)開發(fā)。雖然辦公樓的流動性很差，但它可以作為一種更穩(wěn)定的長期投資，這也符合風(fēng)險投資使用的安全原則。

　　戴德良研究院副院長張曉丹表示，在新冠肺炎疫情持續(xù)影響下，自用買家在考慮企業(yè)未來運營時似乎更加謹(jǐn)慎?？傮w上，目前的氛圍傾向于有利于買方市場。盡管深圳市場出售了許多房產(chǎn)，但一般都在建設(shè)中或尚未出租，擁有穩(wěn)定租約的成熟房產(chǎn)仍是機構(gòu)投資者的主要投資目標(biāo)。