西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局解讀樓市新政：能提供認(rèn)購證明的，在新政出臺前執(zhí)行政策。近日，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》政策解讀。為進(jìn)一步防范延遲交付和項(xiàng)目失敗風(fēng)險(xiǎn)，《通知》統(tǒng)一了出讓和新出讓土地開發(fā)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)，全面提高商品房預(yù)售準(zhǔn)入門檻。對已認(rèn)購且在《通知》下發(fā)前未辦理貸款手續(xù)的購房者，可提供認(rèn)購協(xié)議、付款收據(jù)、過戶憑證的，原則上繼續(xù)執(zhí)行原信貸政策。

　　1. 起草背景

　　為堅(jiān)決貫徹“房子是為了生活，不是為了投機(jī)”的定位精神，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，穩(wěn)定房價(jià)和預(yù)期。針對當(dāng)前市場存在的一些問題，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局會(huì)同市財(cái)政局、市公積金中心、市資源規(guī)劃局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》(市建發(fā)[2020]143號，以下簡稱《通知》)。

　　2020年1月23日，根據(jù)市政府工作要求，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等四部門下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步完善商品房預(yù)售管理制度加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管的若干意見》，明確提出：規(guī)定：“新出讓土地的商品房開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)企業(yè)申請人應(yīng)當(dāng)是該項(xiàng)目的開發(fā)商，房地產(chǎn)預(yù)售許可證必須達(dá)到規(guī)劃地上總層數(shù)的1/3，不得少于6層?！?。這一措施提高了今年1月23日以后新增土地出讓項(xiàng)目的項(xiàng)目形象進(jìn)度要求。為進(jìn)一步防范延遲交付和項(xiàng)目失敗風(fēng)險(xiǎn)，《通知》統(tǒng)一了出讓和新出讓土地開發(fā)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)，全面提高商品房預(yù)售準(zhǔn)入門檻。從2020年12月1日起，開發(fā)企業(yè)將申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證。無論何時(shí)取得土地使用權(quán)，出于何種規(guī)劃目的，地上7層及以下的多層建筑，原則上項(xiàng)目形象進(jìn)度封頂;地上7層以上的，項(xiàng)目形象進(jìn)度達(dá)到地上總層數(shù)的1/3，不得封頂不到7層。

　　(2) 結(jié)合市場供求情況，提高二套房首付比例，優(yōu)先支持自住剛性需求，充分發(fā)揮差別化信貸政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用，《通知》對購買第二套住房的商業(yè)貸款和公積金貸款的首付比例，按照購房人現(xiàn)有住房和擬購買住房的面積，提出了新的要求，以防范和控制住房金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　商業(yè)貸款的具體銜接和實(shí)施措施，由中國人民銀行西安分行指導(dǎo)下的陜西省市場利率定價(jià)自律機(jī)制確定。對于已認(rèn)購且在《通知》下發(fā)前未辦理貸款手續(xù)并能提供認(rèn)購協(xié)議、付款收據(jù)(含定金、定金、首付等)和過戶憑證的購房人，原則上繼續(xù)執(zhí)行原信貸政策。

　　公積金貸款的具體銜接和實(shí)施辦法由公積金管理部門確定。三是加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，加大對商品房預(yù)售的監(jiān)管力度，防止民營開發(fā)企業(yè)套取私人住房資金，將建設(shè)資金分流給其他用戶，造成后續(xù)建設(shè)和配套設(shè)施資金不足，導(dǎo)致資本風(fēng)險(xiǎn)和未完成風(fēng)險(xiǎn)。該通知促進(jìn)了互聯(lián)網(wǎng)+法規(guī)建設(shè)，為購房者創(chuàng)造了多種資本存儲方式。要加強(qiáng)對銀行信貸管理的監(jiān)管，多措并舉，確保預(yù)售資金安全規(guī)范使用。下一步，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局還將出臺《西安市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》，進(jìn)一步規(guī)范預(yù)售資金的存放和使用，保障購房群眾的權(quán)益。

　　三、 其他需要說明的問題

　　11月30日(含當(dāng)日)前受理的《商品房預(yù)售許可證》仍按原項(xiàng)目形象進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。