住宅企業(yè)或目前負增長產(chǎn)業(yè)的規(guī)模已步入新冠肺炎疫情的良性發(fā)展階段，調(diào)控力度不斷加大，資本監(jiān)管政策不斷收緊，多種因素疊加，使2020年成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的分水嶺。

　　在過去的一年里，房地產(chǎn)市場已經(jīng)出臺了大約500項監(jiān)管政策。房地產(chǎn)行業(yè)告別了高速增長的時代，走出了穩(wěn)定的市場。

　　根據(jù)克里研究中心的數(shù)據(jù)，2020年的銷售額超過17萬億元，銷售面積約16億平方米，增長1%至2%。

　　2020年，住房公司上交了一張不滿意的成績單。數(shù)據(jù)顯示，2020年全年實現(xiàn)銷售目標超過110%的住房公司數(shù)量不到2019年，一些大型住房公司未能達到目標。

　　外生發(fā)展正在下降，內(nèi)生擠出發(fā)展也將受到杠桿和衰退的同步影響。"中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究所所長陳晟在2020年12月31日接受"時代周刊"采訪時表示，在增量市場接近上限、規(guī)模增長率開始下降的背景下，住宅企業(yè)的增長率也將下降。

　　展望2021年，"穩(wěn)定"將是主要基調(diào)。

　　房地產(chǎn)市場的長期調(diào)控機制將繼續(xù)發(fā)揮作用，對房地產(chǎn)業(yè)的資本監(jiān)管將繼續(xù)加強。

　　結(jié)合國內(nèi)外經(jīng)濟研究機構(gòu)對2021年經(jīng)濟環(huán)境的預(yù)測，中國指數(shù)研究所預(yù)計，2021年將呈現(xiàn)"銷售面積小調(diào)整，平均銷售價格穩(wěn)步上漲，新建水平高，投資高增長"的特點。

　　嚴格調(diào)控政策

　　一年來，住房和房價的總體基調(diào)保持不變，房地產(chǎn)的長期機制不斷深化，"穩(wěn)定地價、穩(wěn)定房價、穩(wěn)定預(yù)期"的調(diào)控目標保持不變。22個城市從供方、需求方和資金方三個方面出臺了規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展秩序的調(diào)控政策。

　　上半年寬松，下半年收縮是2020年調(diào)控最顯著的特點。

　　上半年，針對新冠肺炎對房地產(chǎn)市場的影響，無錫、西安、上海、浙江等地出臺了扶持房地產(chǎn)發(fā)展的政策。調(diào)控的主要內(nèi)容包括穩(wěn)定復(fù)工、減租、放寬預(yù)售、延長土地出讓期、延長稅費繳納期限等。下半年，隨著市場的逐步復(fù)蘇，當?shù)厥袌稣谘杆偕郎兀^熱城市的緊縮政策得以再現(xiàn)。

　　2021年房地產(chǎn)市場調(diào)控的方向是什么?

　　1月1日，中國指數(shù)研究所表示，房地產(chǎn)市場的總體調(diào)控政策將保持持續(xù)穩(wěn)定，短期內(nèi)難以放松購房限制、貸款限制和銷售限制等政策，支持人才購房和無房家庭購房，同時也很難通過投資對投機性購房施加壓力。

　　在放松程度的控制下，房地產(chǎn)市場已經(jīng)走出了穩(wěn)定的市場。

　　根據(jù)中國指數(shù)研究所(China Index Research Institute)對100個城市新房的抽樣調(diào)查，2020年100個城市的新房價格上漲了3.46%，比2019年增長0.12個百分點。據(jù)初步統(tǒng)計，2020年50家有代表性的城市商品房的平均月成交面積約為317萬平方米，總體規(guī)模接近前三年的平均水平。

　　就總量而言，2020年的銷售面積和銷售額保持穩(wěn)定增長。

　　根據(jù)克里研究中心的數(shù)據(jù)，2020年的銷售額超過17萬億元，銷售面積約16億平方米。

　　2020年12月31日，易居企業(yè)集團首席執(zhí)行官丁祖宇(音譯)在一次演講中表示，近年來銷售額僅增長了1%或2%，未來幾年銷售額可能會繼續(xù)增長，但銷售領(lǐng)域很可能保持不變。在"住屋還是不投機"的基調(diào)下，房地產(chǎn)行業(yè)的不確定因素減少，增長進入瓶頸階段。2021年，房地產(chǎn)業(yè)可能進入一個"沒有增長的時代"。

　　根據(jù)"中國房地產(chǎn)中長期發(fā)展動態(tài)模型"，中國指數(shù)研究所預(yù)計2021年將呈現(xiàn)出"銷售面積調(diào)整小、銷售平均價格穩(wěn)定上漲、新建筑水平保持高水平、投資快速增長"的特點。

　　在需求方面，房地產(chǎn)業(yè)信貸環(huán)境的收緊可能會促使需求釋放更加合理。中國參考研究所預(yù)計，2021年全年商品房銷售面積將下降2.3%至3.8%。鑒于在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和一二線城市良好銷售的影響下，平均售價將繼續(xù)結(jié)構(gòu)性上漲，商品房銷售預(yù)計將在2021年實現(xiàn)新的突破。

　　融資緊縮信號

　　中國人民銀行和中國銀行保險監(jiān)督管理委員會于2020年12月31日發(fā)布"關(guān)于建立銀行金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中管理制度的通知"(以下簡稱"通知")，自2021年1月1日起施行。

　　通知"規(guī)定了房地產(chǎn)貸款集中管理制度的制度范圍、管理要求和調(diào)整機制，并將采取分類分類、差異化過渡期、區(qū)域調(diào)整機制等多種制度安排。

　　通知"規(guī)定，到2020年12月底，銀行金融機構(gòu)的房地產(chǎn)貸款和個人住房貸款比例超過管理要求，超過2個百分點的，自"通知"實施之日起，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為2年;房地產(chǎn)貸款和個人住房貸款比例超過2個百分點的，自"通知"實施之日起，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為4年。

　　近年來，房地產(chǎn)業(yè)的資本監(jiān)管繼續(xù)收緊，銀行保險監(jiān)督管理委員會等機構(gòu)高度重視房地產(chǎn)金融風險的防范，住房企業(yè)的融資壓力并未降低，而且在"三條紅線"下，企業(yè)的融資端將進一步收緊，經(jīng)營壓力將加大。

　　2021年將是調(diào)整的一年，我們內(nèi)部并不樂觀。到2020年，銷售和回報受到的打擊太大，企業(yè)可動用的資金大幅減少，預(yù)計至少需要半年時間才能呼吸和修復(fù)。"1月2日，廣東住房公司投資部的一名中層人士告訴"泰晤士報"，2021年，該公司的首要任務(wù)是增加利潤和減少債務(wù)，這將減緩增長，減少土地預(yù)算，以應(yīng)對下行產(chǎn)業(yè)和資金緊張的挑戰(zhàn)。

　　陳晟在接受"泰晤士報"采訪時表示，新的金融環(huán)境不僅對企業(yè)的財務(wù)戰(zhàn)略提出了挑戰(zhàn)，而且對金融紀律體系提出了要求。監(jiān)管機構(gòu)不是一個簡單的行業(yè)控制包，而是"一個企業(yè)，一個政策"，"金融監(jiān)管、高質(zhì)量發(fā)展和降低債務(wù)風險是企業(yè)的監(jiān)管要求"。"融資環(huán)境繼續(xù)收緊，2021年如何改變?"陳晟告訴"泰晤士報"，新的金融環(huán)境不僅對企業(yè)的財務(wù)戰(zhàn)略提出了挑戰(zhàn)，而且對金融紀律體系提出了要求。

　　陳晟認為，面對新的要求，企業(yè)可以采取相應(yīng)的措施，如將短期負債轉(zhuǎn)化為長期負債，將不規(guī)范轉(zhuǎn)化為標準，將間接融資轉(zhuǎn)化為直接融資，建立符合財務(wù)穩(wěn)定的財務(wù)標準。

　　大型住宅企業(yè)成長的難題

　　2020年是住房企業(yè)實現(xiàn)KPI道路壁壘最常見的一年。上半年，百強住宅企業(yè)的累計業(yè)績在增長速度上未能恢復(fù)，實現(xiàn)住房企業(yè)規(guī)模目標的難度系數(shù)急劇上升。

　　根據(jù)克里研究中心的數(shù)據(jù)，該企業(yè)2020年的總體業(yè)績不太令人滿意，績效指標的實現(xiàn)不如2018年和2019年同期。在整個2020年，目標銷售額超過110%的住房公司數(shù)量比2019年少，目標在90%至100%之間的住房公司數(shù)量也有所增加。到2020年11月底，近40%的住房企業(yè)的目標完成率相對較低，不到90%，占近五年來同期的最高比例。

　　該行業(yè)的下行壓力有所增加，一些住宅企業(yè)選擇主動放慢腳步。可以看出，2021年的市場預(yù)測更為謹慎和保守。

　　丁祖玉認為，2020年部分住宅企業(yè)出現(xiàn)負增長，2021年大型企業(yè)業(yè)績和股權(quán)銷售可能出現(xiàn)下滑。在三條紅線的壓力下，住房企業(yè)的投資和擴張勢頭將進一步減弱，2021年企業(yè)增長總體將下降，大型住宅企業(yè)的負增長可能成為常態(tài)。

　　1月1日，安居克房地產(chǎn)研究所58號所長張波告訴"時代周刊"，"只有規(guī)模"理論時代已經(jīng)結(jié)束，規(guī)模本身并不代表良性發(fā)展，企業(yè)的健康狀況在未來更加重要，債務(wù)水平、產(chǎn)品實力和科技等核心指標的變化更值得關(guān)注。