今年有453家房地產(chǎn)公司破產(chǎn)，房地產(chǎn)大手筆、快賺的時(shí)代已經(jīng)過去，中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了土地紅利、財(cái)政分紅和管理紅利的時(shí)代。如今，質(zhì)量、服務(wù)、成本控制和現(xiàn)金流管理已成為決定住宅企業(yè)成敗的硬指標(biāo)。

　　(劉建忠，"財(cái)經(jīng)"研究員)王波，"財(cái)經(jīng)"記者

　　編輯/標(biāo)記

　　自2016年年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出"住房不著火"以來，投機(jī)房客退出市場，開發(fā)商高昂的房價(jià)紅利被迫削減。隨著2020年疫情的爆發(fā)，經(jīng)濟(jì)正面臨危機(jī)，但中央政府控制房地產(chǎn)杠桿率的決心并沒有減弱，這讓房地產(chǎn)業(yè)清醒地意識到，持續(xù)了近20年的廣泛而快速增長已不再是一個(gè)口號，而是必須這樣做的現(xiàn)實(shí)，它將被淘汰。

　　在新的時(shí)代，每個(gè)開發(fā)商都會感到痛苦，幾乎沒有企業(yè)自愿從賺大錢、賺快錢的粗放型模式到精細(xì)的管理模式，都被迫無奈，被迫轉(zhuǎn)型。

　　時(shí)代又一次改變了。

　　2002年以前，我國房地產(chǎn)業(yè)仍處于土地紅利階段，這一時(shí)期，房地產(chǎn)開發(fā)商有能力獲得廉價(jià)土地，有可能獲得超額利潤。

　　當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場化剛剛起步，城市化建設(shè)也處于起步階段，這一時(shí)期建立了大量的住宅企業(yè)，城市建設(shè)的需求與快速崛起的產(chǎn)業(yè)高度相適應(yīng)。對于開發(fā)商來說，落地意味著一半的資金已經(jīng)投入到他們的口袋里去了。

　　2002年以后，中國的房地產(chǎn)繼續(xù)保持供求態(tài)勢。今年5月9日，國土資源部發(fā)布了第11號法令"關(guān)于招標(biāo)拍賣國有土地使用權(quán)的規(guī)定"。此時(shí)，土地協(xié)議已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給市場多年，商業(yè)、旅游、商品房等商業(yè)用地被引入市場，房地產(chǎn)正式進(jìn)入杠桿紅利時(shí)代，只要房地產(chǎn)所有者籌集到資金，就可以從公開市場取得土地，建造一棟大樓。

　　房地產(chǎn)開發(fā)原本是一個(gè)資本密集型產(chǎn)業(yè)，招聘和掛鉤制度使中國房地產(chǎn)市場成為全球資本的熱點(diǎn)。在此期間，榮昌、田園、恒大、泰和、富利等房地產(chǎn)公司利用資本杠桿成功擴(kuò)大了規(guī)模，銷售額從100億躍升至1000億。

　　招兵買馬為地方財(cái)政提供經(jīng)濟(jì)建設(shè)資金，使原有的舊城高層建筑，但在過去的20年中，房價(jià)、地價(jià)被越來越多的投機(jī)炒作，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債率居高不下。

　　2020年，住房企業(yè)債券達(dá)到還本還本付息的高峰，全年住房企業(yè)債券的到期日約為8365億元，比2019年增加1880億元。

　　為了遏制過度的房價(jià)和企業(yè)杠桿，中央政府在2017年加強(qiáng)了房地產(chǎn)監(jiān)管，金融機(jī)構(gòu)在2018年開始收緊對房地產(chǎn)公司的信貸。一線城市的房價(jià)也進(jìn)入了三年震蕩下降或緩慢上升的趨勢。然而，一些房地產(chǎn)公司仍然認(rèn)為，政府的財(cái)政收入和經(jīng)濟(jì)增長離不開房地產(chǎn)拉動，房地產(chǎn)金融紅利將繼續(xù)存在。

　　轉(zhuǎn)折點(diǎn)出現(xiàn)在2020年。今年，整個(gè)中國房地產(chǎn)行業(yè)在艱難生存的政府控制房價(jià)、去杠桿化的決心。據(jù)"財(cái)經(jīng)"記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至2020年10月31日，全國有453家住房企業(yè)發(fā)布破產(chǎn)公告，平均每天約有1.5家住宅企業(yè)被清算。

　　受今年年初疫情影響，建筑工地被關(guān)閉，銷售辦公室關(guān)閉，住房企業(yè)很難離開。開發(fā)商在降低價(jià)格、折扣、促銷、退貨的同時(shí)，還在等待政府的救援政策，希望回到"正確的軌道"，可以繼續(xù)籌集資金，擴(kuò)大規(guī)模，建設(shè)房屋。

　　自2020年以來，貨幣政策確實(shí)放松了，三次釋放了1.75萬億元的流動性。

　　據(jù)殼牌研究所統(tǒng)計(jì)，今年第三季度，住房企業(yè)債券發(fā)行規(guī)模創(chuàng)歷史新高，共發(fā)行國內(nèi)外債券307只，融資規(guī)模約3247億元，比去年同期增長14%。

　　每家住房公司都希望在政策窗口內(nèi)籌集資金。但8月份，住房建設(shè)部和中央銀行明確了房地產(chǎn)行業(yè)的金融審慎管理制度，提高了房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、監(jiān)管和透明度。

　　定下基調(diào)后，標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)則都遵循了，"三條紅線"就像一段緊繃的咒語，使住房企業(yè)不得不抑制新舊借款的欲望，同時(shí)控制資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金空頭債務(wù)。

　　三條紅線"是指：1.不包括預(yù)收，資產(chǎn)負(fù)債率超過70%，凈負(fù)債率大于100%，現(xiàn)金短期負(fù)債率小于兩倍，按接觸次數(shù)將住宅企業(yè)分為"紅、橙、黃、綠"四檔，如果都不觸及線，年利息負(fù)債增長率不超過15%，每次碰觸，年增長率降低5%，一步到位，利息負(fù)債規(guī)模不應(yīng)增加。

　　這一從未形成正式文件的"窗口指南"政策震撼了整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)。

　　萬科董事長於亮認(rèn)為，"三條紅線"徹底終結(jié)了房地產(chǎn)財(cái)政分紅的時(shí)代。兩年內(nèi)，杠桿過高的華夏幸福被平安集團(tuán)一分為二，到目前為止還沒有人明確接受泰和，股價(jià)已從最高點(diǎn)跌至近80%。

　　在調(diào)控下，住房企業(yè)的土地收購成本一路上漲，價(jià)格的降低和出售進(jìn)一步縮小了利潤空間。

　　在政策和融資環(huán)境變化的背后，房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系也悄然發(fā)生了變化。隨著居民收入增長放緩和城市化進(jìn)程的一半以上，房地產(chǎn)正從賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變。

　　從土地股利、財(cái)務(wù)股利到管理股利，房地產(chǎn)時(shí)代發(fā)生了兩次翻天覆地的變化，賣房不愁賣房、賣房賺大錢的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了。質(zhì)量、服務(wù)、成本控制和現(xiàn)金流管理已成為決定住宅企業(yè)成敗的硬指標(biāo)。管理紅利開始出現(xiàn)。

　　從2019年開始，大型房地產(chǎn)公司的業(yè)績將向投資者發(fā)出一個(gè)信息：謹(jǐn)慎投資，并要求管理層分紅。但口號不具說服力，管理不善，數(shù)字可以說。

　　住宅企業(yè)優(yōu)良經(jīng)營能力最直觀的體現(xiàn)是項(xiàng)目銷售價(jià)格具有競爭力，還款速度快，營銷成本、管理成本和融資成本相對降低。

　　2019年，住房企業(yè)前30名企業(yè)的管理成本率和銷售成本率之和平均值為7.73%。管理率和銷售率受到多種因素的影響，但管理較好的公司的兩種費(fèi)率之和低于平均值，而管理范圍廣的公司的這兩種比率之和高于平均水平(見表1)。

　　在新的時(shí)代，開發(fā)商繼續(xù)低價(jià)賣房已經(jīng)無利可圖。他們只能從管理層那里擠出更多的紅利，這不僅有利于企業(yè)還債、去杠桿，而且可以拓寬融資渠道，獲得低成本的資金。

　　融資成本的高低直接決定著企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績。中國前30強(qiáng)房地產(chǎn)銷售企業(yè)的生息負(fù)債往往高達(dá)上千億，一個(gè)百分點(diǎn)的融資成本差一年就可能達(dá)到10億元。

　　前30名民營房地產(chǎn)企業(yè)融資利率見表2，龍湖最低，利率為4.50%;恒大最高，利率為9.14%。濱江集團(tuán)和世貿(mào)集團(tuán)的融資成本低于中糧地產(chǎn)、陽光城、富力地產(chǎn)和新城。

　　這些融資成本較低的公司證明了其良好的經(jīng)營管理能力，在新時(shí)期更有望獲得發(fā)展紅利。

　　細(xì)節(jié)和方法決定成敗

　　未來，更粗放的房地產(chǎn)企業(yè)將被淘汰，擁有豐富廉價(jià)土地儲備的開發(fā)商將有更大的試錯空間，但如果不能打造新的競爭力，遲早會被淘汰。

　　從萬科的經(jīng)驗(yàn)出發(fā)，郁亮認(rèn)為，管理層分紅時(shí)代的競爭力主要有三點(diǎn)：一是正確的戰(zhàn)略;二是選人用人，簡化組織;三是精細(xì)化運(yùn)作。

　　無論是萬科地產(chǎn)、萬維物流，還是萬怡科技，萬科一直圍繞主業(yè)發(fā)展多元化的服務(wù)和業(yè)態(tài);碧桂園也在發(fā)展，比如建筑機(jī)器人、農(nóng)業(yè)綠色生態(tài)等，跨行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理能力低于跨行業(yè)發(fā)展能力。

　　契合是另一個(gè)重要原則，是對人才的尊重和理解。

　　碧桂園2014年引進(jìn)博士生，重點(diǎn)區(qū)域總經(jīng)理有導(dǎo)師制指標(biāo)。碧桂園希望這些人才滲入組織后，能夠系統(tǒng)地轉(zhuǎn)變碧桂園之前的粗放式管理。

　　郁亮發(fā)現(xiàn)，大三學(xué)生作為物業(yè)服務(wù)管家，比本科生更用心，因?yàn)樗某删透懈鼜?qiáng)，工作更有干勁。

　　龍湖內(nèi)部有一套面向企業(yè)員工的移動社交平臺，類似微信朋友圈，吳亞軍也在上面。她可以看到，當(dāng)工作人員對土草加工、物業(yè)、食堂就餐等進(jìn)行投訴時(shí)，很多細(xì)節(jié)管理問題都得到了解決。

　　近兩年，碧桂園逐步將內(nèi)部職能部門轉(zhuǎn)為子公司，如獨(dú)立核算的財(cái)法部門。過去，地區(qū)性公司投資買地時(shí)，法務(wù)部門會對參與招拍掛和投融資兼并的兩人的工資進(jìn)行復(fù)核。但顯然，后者更難。現(xiàn)在，隨著子公司的發(fā)展，分工更加細(xì)化，績效可以量化，薪酬標(biāo)準(zhǔn)更加合理。

　　為了真正獲得管理層的分紅，房地產(chǎn)企業(yè)需要做的還不止這些。比如，在土地收購最重要的環(huán)節(jié)，一開始盲目收購了多少土地，后來投資回報(bào)率驚人，但地區(qū)總公司接手了一輪工作，亂七八糟的交給了下一個(gè)。

　　一塊土地的投資評估是否可以效仿他人，除了考察投資收益率外，能否進(jìn)一步考察開發(fā)項(xiàng)目的集團(tuán)資本份額和資金的利潤效率?一些龍頭企業(yè)開始制定新的投資評估標(biāo)準(zhǔn)。

　　精細(xì)化管理不可能一蹴而就，但細(xì)節(jié)和方法決定成敗。2021年，除了繼續(xù)降低杠桿率外，礦業(yè)管理層分紅將占用房地產(chǎn)開發(fā)商更多時(shí)間。