40%的住房公司目標完成率在年底不超過90%，為提高房價促銷業(yè)績留下了23天的住房公司年度目標沖刺。

　　克里研究中心(Kerry Research Center)的數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，60%以上的住房公司的目標完成率超過90%，但約40%的住房公司仍在攀登完成KPI的道路。

　　由于今年疫情的影響，住房企業(yè)的"測繪測試"成績不如去年，提前達到目標的年度目標率和企業(yè)數(shù)量與去年同期相比有了明顯的下降。

　　肖輝(化名)是廣東一家住宅公司的項目營銷總監(jiān)。12月6日，他告訴"泰晤士報"，他的項目位于三線和四線城市，今年到目前為止，該項目已經(jīng)減少了三輪。

　　肖輝解釋說，第一次降價是在疫情期間開始全國銷售，網(wǎng)上購房打折;第二次是國慶節(jié)期間，單價降到每平方米七千三百元左右，目前是第三次降價，主要是買、送停車位和家具等。

　　減價和優(yōu)惠政策的疊加并沒有推動銷售如期進行。事實上，他的項目今年更換了三位營銷主管。肖輝表示，同一地區(qū)的另一處房產(chǎn)每月僅以個位數(shù)出售，按目前庫存清算將需要25年時間。

　　降價促銷的效果減弱了，住宅企業(yè)開始向公司內(nèi)部索取利潤。

　　近日，一些住宅企業(yè)人士對"泰晤士報"表示，房地產(chǎn)行業(yè)告別了暴利時代，進入了精細化管理階段。目前，隨著利潤的下降，企業(yè)今年迄今一直在加強成本控制，以降低管理成本，以度過寒冷的冬天。

　　12月7日，安居克房地產(chǎn)研究所58號所長張波告訴"泰晤士報"，今年大中型住宅企業(yè)更有可能調(diào)整組織結(jié)構(gòu)，企業(yè)將通過組織結(jié)構(gòu)調(diào)整來提高重點地區(qū)的人力比例，同時考慮具體的減債策略，一些領(lǐng)域的人員優(yōu)化甚至裁員現(xiàn)象將更加激進。

　　加速銷售差異化

　　12月5日凌晨，肖輝還在忙于工作，所有的銷售渠道都占據(jù)了整個周末的時間，如統(tǒng)計、活動報告、銷售報告等。

　　今年到目前為止，第三線和第四線房地產(chǎn)市場并不像預期的那樣，肖輝和她的團隊正處在敵人的邊緣。

　　根據(jù)中國指數(shù)研究所(China Index Research Institute)的數(shù)據(jù)，今年以來，三、四線代表性城市的增長幅度最大。第三季度和第四季度，第三和第四線代表性城市的增幅為1.06%，較第二季度下降2.27個百分點。

　　現(xiàn)在匯報領(lǐng)導會挑出各種問題，但歸根到底是市場問題。"肖輝透露，市場低迷也引發(fā)了人事動蕩，她的項目已被多個部門負責人所取代。如果季度審查未能完成KPI，營銷總體形勢相當危險。一些營銷的總生命周期只有3至4個月，比基層員工的生命周期短。

　　這是市場上的情況，業(yè)績和年終獎金波動過大，談論月薪更為現(xiàn)實。"肖輝承認，她也計劃在新年后換工作，但這一次她不想談論績效和年終獎勵，只是想問她每個月能得到多少。

　　肖輝表示，2017年至2018年，是三線和四線城市最熱的時期，住房企業(yè)攻擊了城市，進入了三四線城市。然而，由于貨幣化比例的降低和調(diào)控政策的頻繁，三線和四線房價開始放松。該市許多開發(fā)商都在虧損，一些開發(fā)商目前的交易價格與2018年持平，為了加快還款速度，他們只能虧本。

　　根據(jù)肖輝的說法，買家正處于用劣質(zhì)資產(chǎn)取代高質(zhì)量資產(chǎn)的階段，許多買家出售三線或四線房屋來購買一線和二線城市，導致交易量持續(xù)下降。與此同時，監(jiān)管政策的頻繁出臺以及疫情等客觀因素的頻繁出現(xiàn)，加速了三線和四線房地產(chǎn)市場的降溫。

　　與第三和第四線的預期相反，第一和第二線的房地產(chǎn)市場在不久的將來繼續(xù)上漲。

　　以深圳為例，根據(jù)深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)，深圳11月份售出6296套新住宅，較前一個月增長36.4%，為2016年1月以來的最高水平。其中，沙井嘉福寶西、神野河塘嶺花園、天尖天角北路等熱門樓盤在上市當天全部售罄。

　　自第四季度以來，廣州房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了變暖的趨勢。根據(jù)廣州中原地區(qū)研發(fā)部門的數(shù)據(jù)，11月份廣州有12878個在線簽名，比去年同期增加了118%。網(wǎng)上標簽的面積為133.76萬平方米，比去年同期增長了105%。

　　最近，國家統(tǒng)計局公布了70個城市商品房銷售價格的變動。10月份，四個一線城市的新商品房銷售價格同比上漲0.3%，而31個二線城市的銷售價格同比上漲0.1%。70個城市中有28個城市的房價同比下降，主要集中在太原、安慶、北海和廊坊。

　　開放資源和削減開支是正常的。

　　談到住房工人的生活環(huán)境，為前50名住房公司工作的于曉光(化名)在一句話中得出結(jié)論，勒緊褲腰帶將成為常態(tài)。

　　12月3日，他告訴"泰晤士報"，今年到目前為止，公司的項目成本已經(jīng)得到了優(yōu)化，包括限制活動成本、降低營銷成本、減少管理費用等等。

　　從今年開始，于曉光的公司不允許在開會時印刷紙質(zhì)材料，要求整個過程都是電子的。原本每月供應的紙巾和零食也已停止分發(fā)。

　　最典型的例子是為了節(jié)省行政費用，公司把辦公室從深圳中心區(qū)遷到創(chuàng)業(yè)基地，基層站也從原來的獨立名片座位改為多人共排辦公桌。

　　事實上，今年住宅企業(yè)的開源節(jié)流步伐已經(jīng)開始，今年上半年三項收費(銷售、管理和利息)的平均稅率為12.1%，比去年同期下降了0.8個百分點，就單一成本率而言，三項收費率下降的主要原因是管理費和銷售費的減少。

　　12月3日，諸葛亮住房搜索數(shù)據(jù)研究中心(Search Data Research Center)分析師陳曉告訴"時代周刊"(Times Weekly)，房地產(chǎn)業(yè)結(jié)束了快速增長的時期，進入了利潤管理階段。

　　陳曉認為，住宅企業(yè)在投資方面將更加謹慎理性，通過分析成本和利潤，實現(xiàn)收益最大化。在項目建設(shè)和發(fā)展中，應積極利用大數(shù)據(jù)系統(tǒng)實現(xiàn)精確決策。此外，要適度控制管理成本，降低管理成本，提高人力資源利用率。

　　陳曉警告說，在降低成本的過程中，企業(yè)可能會遇到控制成本與保證產(chǎn)品質(zhì)量之間的矛盾，過度控制成本可能會導致質(zhì)量問題和人員不穩(wěn)定，最終可能導致維權(quán)問題，損害企業(yè)形象。

　　40%的住宅企業(yè)的目標完成率不到90%。

　　隨著年底的臨近，住房企業(yè)已進入最后沖刺階段。

　　其中，恒大集團、中國金茂集團、濱江集團、越秀房地產(chǎn)等五家住宅企業(yè)在11月份提前實現(xiàn)了今年的目標。而富利房地產(chǎn)，第一家擁有住房等企業(yè)，11月份的目標完成率不到80%，沖擊壓力更大。

　　時代周刊"記者發(fā)現(xiàn)，去年同期的數(shù)據(jù)顯示，今年住房公司的銷售目標率和提前達到目標的住房公司數(shù)量與去年相比有所下降。

　　到2019年11月底，近70%的住宅企業(yè)的目標完成率達到90%以上，9家住房公司提前實現(xiàn)了全年目標，超過20%的住房企業(yè)的目標完成率在80%至90%之間。

　　值得注意的是，受新冠肺炎疫情影響，今年住房企業(yè)的目標趨于保守。

　　除少數(shù)基數(shù)較小的中型住宅企業(yè)外，目標增長率設(shè)定在20%以上，大多數(shù)住房企業(yè)將目標增長率設(shè)定在10%至15%之間。陽光城、新城控股、居者有其屋等，甚至收縮策略，將年目標增長率降至負值。

　　面對沖刺壓力，住宅企業(yè)加大了營銷力度。

　　近日，富里房地產(chǎn)公司發(fā)布了"奔騰萬里超一絕對粉塵"海報，富里營銷將在不到一個月的時間內(nèi)，全力沖刺。

　　此外，中國奧林匹克園、海洋集團、熔盛發(fā)展等企業(yè)通過增加銷售數(shù)量，加大優(yōu)惠力度和線下聯(lián)合營銷等手段搶占業(yè)績。

　　12月7日，安居克房地產(chǎn)研究所58號所長張波告訴"泰晤士報"，從目前對外公布的業(yè)績來看，十大房地產(chǎn)企業(yè)的整體銷售仍有顯著增長，產(chǎn)業(yè)集中度仍在提高。

　　張波認為，90%以上的住房企業(yè)還沒有達到目標，住房企業(yè)的業(yè)績壓力還會繼續(xù)存在。雖然今年受到疫情的影響，但很少企業(yè)調(diào)整以往的業(yè)績指標，這也是實現(xiàn)今年業(yè)績難以實現(xiàn)的重要原因。

　　張波預計，12月份住房企業(yè)的推廣將明顯分化，為遷走落后地區(qū)和城市，將加大降價力度，東北地區(qū)和河南、山東將是調(diào)整的重點。長三角、粵港澳大灣區(qū)和成都-重慶城市群的熱度偏高，減價推廣的比例和幅度明顯較小。