寫(xiě)字樓

　　2022年第一季度亞太區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)摘要

　　在本報(bào)告跟蹤的23個(gè)城市中，21個(gè)城市的租金在本季度保持穩(wěn)定或上漲，而上一季度為13個(gè)城市

　　在本報(bào)告跟蹤的城市中，上海在2022年第一季度錄得4.2%的最高同比增長(zhǎng)，而上海同期同比下降了4.5%；

　　按季度計(jì)算，班加羅爾的租金上漲了5.8%，高于上一季度1%的環(huán)比增長(zhǎng)；

　　本報(bào)告將從2022年第一季度開(kāi)始將胡志明市納入追蹤城市。其租金季度環(huán)比增長(zhǎng)0.7%，同比持平。

　　亞太市場(chǎng)分區(qū)概覽

　　大洋洲

　　隨著多個(gè)城市的激勵(lì)措施趨于平穩(wěn)，該地區(qū)的整體租金在2022年第一季度略有上升。受惠于國(guó)際邊界的重新開(kāi)放、就業(yè)增加以及政府推動(dòng)恢復(fù)中央商務(wù)區(qū)的工作活動(dòng)，過(guò)去兩年對(duì)租金和激勵(lì)措施的消極影響可能已經(jīng)停止。因此，在金融和專(zhuān)業(yè)服務(wù)行業(yè)需求的推動(dòng)下，租賃活動(dòng)得到提振。

　　然而，各城市空置率的變化方向有所不同，如2022年將有更多的新增供應(yīng)進(jìn)入墨爾本和悉尼等市場(chǎng)，從而推升空置率。同樣，奧克蘭的租金也在增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)在2022年將繼續(xù)保持這一趨勢(shì)，因?yàn)樾略龉?yīng)預(yù)計(jì)在2023年大舉進(jìn)入市場(chǎng)。

　　東南亞

　　盡管當(dāng)前的主要變種“奧密克戎”(Omicron)與其他任何地區(qū)一樣影響了東南亞，但由于人們學(xué)會(huì)了如何應(yīng)對(duì)疫情，許多城市沒(méi)有實(shí)施封鎖。本指數(shù)追蹤的所有東南亞城市的GDP均有所上升，這表明商業(yè)情緒的確在緩慢復(fù)蘇，我們將在未來(lái)幾個(gè)月繼續(xù)觀察這一積極趨勢(shì)。

　　總體而言，所有東南亞城市在新季度的租金都保持穩(wěn)定或上漲。租金增長(zhǎng)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，平均租金環(huán)比上漲0.7%。雅加達(dá)以2%的季度增長(zhǎng)率引領(lǐng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)復(fù)蘇，其次是新加坡，環(huán)比增長(zhǎng)率為1%。除金邊、曼谷和胡志明市，其他城市整體空置率仍保持高位。就目前而言，東南亞寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金很可能已經(jīng)觸底，我們預(yù)計(jì)其將持續(xù)加速反彈。

　　東亞

　　面對(duì)新冠肺炎的反復(fù)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩以及新增供應(yīng)入市，預(yù)計(jì)中國(guó)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)在2022年緩慢復(fù)蘇。這種不太樂(lè)觀的看法逐漸滲透到2022年第一季度，辦公空間需求減弱。除上海之外，該指數(shù)追蹤的大中華地區(qū)所有城市的空置率均有所上升，上海的空置率環(huán)比下降0.8%。上海的租金未能保持從2021年第四季度以來(lái)的上漲勢(shì)頭，再次下降了0.4%。大中華地區(qū)的寫(xiě)字樓供應(yīng)將上升，這將進(jìn)一步推升空置率。然而，隨著市場(chǎng)慢慢恢復(fù)正常，在一線(xiàn)城市強(qiáng)勁基本面的支撐下，我們預(yù)計(jì)不確定性將企穩(wěn)。

　　南亞

　　與上季度相比，國(guó)家首都地區(qū)(NCR)和孟買(mǎi)在2022年第一季度寫(xiě)字樓租金保持穩(wěn)定。班加羅爾再次成為例外，錄得租金5.8%的增長(zhǎng)，這是由于IT公司回流的早期復(fù)蘇跡象?？萍脊局鲗?dǎo)著租賃活動(dòng)的大部分需求，且將在未來(lái)幾年持續(xù)這一態(tài)勢(shì)。這種強(qiáng)勁的租賃需求與印度的租戶(hù)在兩年后開(kāi)始允許員工返回、疫苗接種率上升到略高于70%的水平是有密切關(guān)聯(lián)的。

　　我們預(yù)測(cè)，在2022年剩下的時(shí)間里，將會(huì)有更多的雇主開(kāi)放他們的工作場(chǎng)所，這對(duì)印度一線(xiàn)城市的辦公市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是個(gè)好兆頭。

　　萊坊全球商業(yè)物業(yè)服務(wù)部主管Tim Armstrong表示，新型冠狀肺炎疫情的多次反復(fù)使得年初的市場(chǎng)樂(lè)觀情緒有所調(diào)和，且中國(guó)上海及中國(guó)內(nèi)地的一些一級(jí)市場(chǎng)重新收緊流動(dòng)限制。此外，亞太地區(qū)的持續(xù)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇也受到俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)的影響，并導(dǎo)致能源價(jià)格飆升及通貨膨脹壓力。因此，我們認(rèn)為該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)情況可能低于預(yù)期。盡管如此，亞太寫(xiě)字樓市場(chǎng)并不像其他地區(qū)那樣直接受到宏觀經(jīng)濟(jì)不確定性的影響。尤其是對(duì)重新開(kāi)放持樂(lè)觀態(tài)度的國(guó)家，鑒于施工材料成本上升及工期延誤，企業(yè)正選擇采取更果斷的租賃決策。

　　萊坊亞太研究部負(fù)責(zé)人李敏文表示，市場(chǎng)仍在發(fā)出喜憂(yōu)參半的信號(hào)，尤其是在寫(xiě)字樓租賃需求不斷變化的發(fā)展中國(guó)家。由于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇在很大程度上依賴(lài)外國(guó)投資，今天的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境使市場(chǎng)比以往任何時(shí)候都更難預(yù)測(cè)。然而，在整個(gè)疫情期間，租金的下降并不像上次危機(jī)那樣嚴(yán)重。我們預(yù)計(jì)亞太地區(qū)寫(xiě)字樓的租金和入住率在未來(lái)幾個(gè)季度不會(huì)受到供應(yīng)方面的壓力。由于混合辦公模式是大勢(shì)所趨，租戶(hù)將不再像過(guò)去那樣過(guò)度依賴(lài)辦公空間，這將支持走出困境的市場(chǎng)穩(wěn)定的租賃需求。

　　來(lái)源：萊坊