出臺了許多政策，以彌補(bǔ)2020年冬季租房時間長的不足，因為多位家長租房會引發(fā)雷聲，房東和房客陷入長期的"受害者"競爭中。

　　危機(jī)不是一蹴而就的。兩年前，長租公寓仍然是一種光彩奪目的局面，各種資本爭相增資，龍頭企業(yè)紛紛前往美國。但也是由于資本實力的增強(qiáng)，一些分散的長租公寓陷入了"互聯(lián)網(wǎng)式"燒錢補(bǔ)貼、擴(kuò)張和虧損的大困境。

　　分散的長租公寓可以大規(guī)模使用高租金和低租金，并利用租金貸款來循環(huán)資金，就像龐氏騙局一樣。"租賃業(yè)的一些資深人士告訴記者，在資本的壓力下，這些長租品牌應(yīng)該繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模，但隨著規(guī)模的擴(kuò)大和虧損，很難完善這一業(yè)務(wù)。

　　即使是行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)也是自由的，但也無法擺脫利潤困境，這是企業(yè)戰(zhàn)略表現(xiàn)激進(jìn)的結(jié)果，也是產(chǎn)業(yè)不成熟的結(jié)果。值得注意的是，更多的地方都在加強(qiáng)對租賃行業(yè)的監(jiān)管，不規(guī)范的行為有望得到糾正，但要為長期租賃企業(yè)找到一個可持續(xù)的盈利模式還有很長的路要走。

　　頻繁的"雷聲爆炸

　　11月30日，它自由宣布了對Bek青年精品公寓的戰(zhàn)略性收購。在合并和收購之后，該公司將在北京、上海、廣州、深圳、南京等7個城市運(yùn)營53個集中公寓項目。根據(jù)EASE的說法，此舉將有助于加快核心城市集中公寓規(guī)模的升級。

　　在目前的長租公寓市場上，分散出租是指向個別業(yè)主出租房屋，經(jīng)過裝修出租后，獲得租金差異收入，俗稱"兩房東";集中出租是指整個物業(yè)經(jīng)過改造后，集中供應(yīng)，管理方便，但以前的投資卻很大。

　　自由是內(nèi)務(wù)部長出租的公寓品牌，形成了分散分享、全租、豪華住宅，以及集中的單身家庭和社區(qū)整體租賃產(chǎn)品的覆蓋范圍。在高調(diào)擴(kuò)張的同時，在分散租賃領(lǐng)域，它也可以自由地遇到業(yè)主的權(quán)利。

　　早在今年初，一些房東就向第一位財經(jīng)記者報告說，他們接到一名推銷員的電話，討論減租問題，理由是如果拆除隔間，收入就會受到影響。如果房東不同意，單方面取消合同，償還兩個月的租金，并扣除裝修費(fèi)。

　　他們中的大多數(shù)人都受到了房屋供應(yīng)的影響，這些房屋被市場占據(jù)，以高價取勝。在疫情和租房市場低溫的影響下，我們可以自由選擇"斷臂求生"。"所有受合同終止影響的租戶將友好協(xié)商，并向符合合同要求的業(yè)主支付違約賠償金，"他說。

　　作為業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的公司，目前仍有流動性的空間，而其他"雷電爆炸"的公司則處于動蕩之中。最近，一些租戶反映，由于他們租來的長租公寓受到金融危機(jī)的影響，他們每年支付的資金"徒勞無益"，被迫搬出去尋找新房子。

　　租期還有七個月，但房東說他必須還清貸款，而這套長期出租的公寓比租金晚了兩個月。"房客王琳(化名)告訴記者，根據(jù)房東的想法，如果你想繼續(xù)生活，雙方可以簽訂一份新合同，從12月開始，直接租給房東。

　　王琳不想接受這個計劃。"即使我們想要取消合同，押金租金是否可以退還仍然是個未知數(shù)。他說："如果我們私下跟房東續(xù)約，哪一個有法律效力?"他說，目前，各方還在等著看，還想等下一步。

　　擴(kuò)張得越多，損失就越大。

　　據(jù)第一位金融記者不完全統(tǒng)計，自2017年以來，有153個長租品牌"爆雷"，從2020年1月至11月，多達(dá)84個。其中很大一部分原因是"高投入和低"、"長收入和短付"、濫用"租金貸款"等經(jīng)營模式導(dǎo)致了資本鏈的斷裂。

　　其中，"租賃貸款"是長期租賃企業(yè)批評的焦點(diǎn)。為了獲得更多的資金，長租公寓經(jīng)營者將引入金融機(jī)構(gòu)，與其簽訂貸款協(xié)議，分期償還租賃貸款，而金融機(jī)構(gòu)將全年一次性進(jìn)入長期出租公寓公司賬戶。

　　在這種情況下，房客可能會在不知情的情況下發(fā)放貸款，而金融機(jī)構(gòu)的貸款則直接流向長期出租的公寓。由于每月或每季度向房東出租很長時間的公寓，最后期限的不當(dāng)分配將導(dǎo)致大量資金池，而這不是由獨(dú)立的第三方監(jiān)管的。

　　雷聲"事件發(fā)生后，長租公寓基金鏈斷了，無法向業(yè)主賺錢，但租戶仍與金融機(jī)構(gòu)有債務(wù)關(guān)系，毫無疑問，"租金貸款"的濫用助長了長租公寓的無序擴(kuò)張，增加了房客權(quán)益受損的風(fēng)險，但這并不是企業(yè)陷入危機(jī)的核心因素。

　　早在今年5月，國家金融發(fā)展實驗室就指出，即使是大型掛牌長租公寓也面臨著巨大的流動性風(fēng)險，根本原因是：企業(yè)自身經(jīng)營現(xiàn)金流為負(fù)值，規(guī)模巨大;這一流行病加速了融資現(xiàn)金流的波動。

　　以一個在美國上市的長租公寓品牌為例。過去三年，該公司經(jīng)營的房屋數(shù)量猛增，但經(jīng)營效率和租金率繼續(xù)下降。租金成本增長率超過了收入增長率，擴(kuò)張也變得越來越虧損。即使沒有爆發(fā)，該公司的流動性風(fēng)險也很難被忽視。

　　同樣的政策管理也認(rèn)為，只要公寓能夠正常運(yùn)行，保持一定的資本流動性，不會導(dǎo)致租戶信任危機(jī)，以及進(jìn)一步集中結(jié)帳等問題，租賃貸款本身就不會成為危機(jī)的導(dǎo)火索，更不用說企業(yè)經(jīng)營困境中的主要矛盾了。

　　該機(jī)構(gòu)還認(rèn)為，危機(jī)的根本原因在于，在目前的商業(yè)模式和管理下，一家長租公司經(jīng)營的每套公寓都是放款的。自2018年以來，全國各地的城市開始嚴(yán)格調(diào)查分房、集體租賃住房，再加上流行病的影響、租金率和租金下降，加速了長期租賃企業(yè)資金鏈問題的暴露。

　　迫切需要擺脫"野蠻增長

　　雖然"雷聲"、"甲醛屋"、"租賃貸款"等問題時有發(fā)生，但目前長租公寓的出現(xiàn)仍然滿足了年輕人的租房需求，是解決我國租賃市場結(jié)構(gòu)性失衡的重要途徑，作為一種新的經(jīng)營形式，長期租賃業(yè)迫切需要進(jìn)入有序發(fā)展的軌道。

　　宜居控股首席執(zhí)行官丁祖宇認(rèn)為，長租公寓是行業(yè)初期的正常表現(xiàn)，就像自行車和滴滴、資金、實力和規(guī)模的早期共享一樣。"大潮與沙"之后，這個行業(yè)將會成熟，中型企業(yè)將逐步退出，最終達(dá)到制衡的健康狀態(tài)。

　　國家金融發(fā)展實驗室還發(fā)出信函，規(guī)定了行業(yè)進(jìn)入門檻，制定了相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范(如隔間、裝修、安全等)，并組織行業(yè)情況定期調(diào)查;地方政府應(yīng)與住宅、建筑部門共同建設(shè)一個長租公寓信息平臺，房客租金應(yīng)在銀行開立專戶監(jiān)管。

　　近日，濟(jì)南市已發(fā)函加強(qiáng)監(jiān)管，其中濟(jì)南市應(yīng)加強(qiáng)對"高入低"、"長收入短付"業(yè)務(wù)模式的監(jiān)管，實行面試警告，暫停網(wǎng)上簽證申報，發(fā)放風(fēng)險提示，并按照對無能力繼續(xù)經(jīng)營和擴(kuò)張過快的企業(yè)的規(guī)章制度進(jìn)行查處。

　　針對"租賃貸款"問題，成都市明確規(guī)定，住房租金貸款金額不得超過租賃企業(yè)租金收入的30%。深圳還明確，租賃企業(yè)不得以分期付款和租金優(yōu)惠的名義誘使承租人使用住房租金消費(fèi)貸款。

　　Krishnamurti租賃和銷售公司認(rèn)為，監(jiān)管政策非常嚴(yán)格，允許長租公寓恢復(fù)"生活"的性質(zhì)。這意味著，通過"更高的費(fèi)用和更低的費(fèi)用"、"長期租金和短期支付"和"租金貸款"等手段，長租公寓大規(guī)模擴(kuò)張的時期已經(jīng)過去，該行業(yè)正從注重規(guī)模轉(zhuǎn)向深度農(nóng)業(yè)經(jīng)營。

　　不過，一些業(yè)內(nèi)人士并不認(rèn)可分散式長租品牌的發(fā)展。上述租賃業(yè)人士告訴記者，分散式長租公寓靠租賃貸款融資，通過購買房源再轉(zhuǎn)租擴(kuò)大規(guī)模。但越是擴(kuò)張，虧損就越大，難以實現(xiàn)精細(xì)化經(jīng)營。

　　相比之下，集中公寓在管理效率上更為集中，通過這個放大器的精細(xì)化運(yùn)作，可以有效提高收入，獲得可持續(xù)發(fā)展;而分散式的前期資金沉淀較少，這有利于企業(yè)在短期內(nèi)快速擴(kuò)張，但成本和利潤難以控制。

　　以萬科、龍湖等房地產(chǎn)企業(yè)集中經(jīng)營的長期公寓為例。這些品牌在刻意放慢規(guī)模擴(kuò)張速度，提高經(jīng)營質(zhì)量和效率。近三年來，龍湖觀魚整體出租率在今年上半年已增至85.3%，不會采用“租貸”模式。

　　長期租賃公寓并非暴利行業(yè)。盲目追求規(guī)模、獲取房源成本高、濫用財務(wù)杠桿等都可能給企業(yè)資金帶來壓力。在安全處理好“霹靂”公寓遺留問題后，只有精細(xì)化運(yùn)作，行業(yè)才能實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。