商業(yè)地產(chǎn)

　　商業(yè)地產(chǎn)是指以商業(yè)為目的的房地產(chǎn)，不同于具有居住功能的住宅房地產(chǎn)和具有工業(yè)生產(chǎn)功能的工業(yè)房地產(chǎn)。與一般住宅開發(fā)相比，商業(yè)地產(chǎn)項目運營能力的障礙更高，風險相對較高。

　　廣義上的商業(yè)地產(chǎn)包括用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、辦公等經(jīng)營用途的地產(chǎn)形態(tài)，如商業(yè)經(jīng)營類物業(yè)、辦公物業(yè)、酒店賓館、倉儲物流地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅等地產(chǎn)形式。狹義上的商業(yè)地產(chǎn)一般包括商業(yè)經(jīng)營類物業(yè)、辦公物業(yè)。本文分析主要基于狹義的商業(yè)地產(chǎn)展開。

　　2)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈全景梳理：輕資產(chǎn)化成為趨勢

　　商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈主要是上游的地產(chǎn)開發(fā)、設(shè)備供應(yīng);中游的物業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)運營以及商業(yè)地產(chǎn)的交易;下游則是個人或者企業(yè)租賃或購買后進行居住、商業(yè)、辦公和其他等等的用途。

　　商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈主要指得往往是上游的地產(chǎn)開發(fā)和中游的運營環(huán)節(jié)，目前隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，行業(yè)內(nèi)部開始整合，大部分的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)往往都是多元化經(jīng)營，不僅僅從事商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，還涉及運營、交易以及住宅類房地產(chǎn)的開發(fā)運營等業(yè)務(wù)。

　　但隨著國家在房地產(chǎn)行業(yè)三道紅線政策的下臺，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始走向輕資產(chǎn)化運營的道路，開發(fā)與運營逐漸開始剝離，輕資產(chǎn)化運營成為行業(yè)趨勢。

　　目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)較為繁榮，行業(yè)內(nèi)的企業(yè)數(shù)量較多，我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)上游房地產(chǎn)開發(fā)參與企業(yè)主要有保利地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)和恒大地產(chǎn)等;設(shè)備供應(yīng)商則種類較多，目前商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)備需求逐漸向智能化、自動化發(fā)展，因此主要以大華股份、?？低曇约拔鏖T子電器等科技公司為主;行業(yè)中游物業(yè)、運營企業(yè)除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外還包括了亞朵生活、凱德集團等專門的商業(yè)物業(yè)運營管理企業(yè);交易平臺則還有鏈家、太平洋房屋以及房天下等專門的第三方房屋中介平臺企業(yè)。

　　2、中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程：行業(yè)處于快速發(fā)展期

　　我國商業(yè)地起步較晚，但發(fā)展速度較快。我國商業(yè)地產(chǎn)起步于20世紀90年代初，最早在上海、上海出現(xiàn)成規(guī)模的百貨店，并逐步擴展到中小城市。

　　20世紀90年代中期在百貨店的基礎(chǔ)上，將餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)小規(guī)模引入，形成購物中心。

　　進入21世紀后，我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資進入快車道，近兩年盡管商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)受到疫情和政策的雙重影響，但是行業(yè)仍然多年保持著快速的增長。

　　3、中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)上游供給情況：商業(yè)地產(chǎn)施工面積整體占比有所下降

　　2010-2020年，中國房地產(chǎn)開發(fā)施工面積保持持續(xù)增長，但增速有所放緩，目前均保持在6%以下。2020年受疫情影響，中國房地產(chǎn)開發(fā)施工面積為92.68億平方米，同比增長3.69%，較2019年下降了5.01個百分點。2021年1到5月份，由于2020年受疫情影響基數(shù)較低，我國房地產(chǎn)開發(fā)施工面積達84億平方米，增速達10.1%。

　　近幾年，我國房屋施工面積中，商業(yè)地產(chǎn)所占比例總體呈逐漸下降態(tài)勢，其原因一方面由于房地產(chǎn)市場調(diào)控導致，另一方面由于疫情導致商業(yè)地產(chǎn)關(guān)注度下降，導致整體數(shù)據(jù)呈現(xiàn)下降趨勢。2020年，商業(yè)地產(chǎn)房屋施工面積占總房屋施工面積的14.06%，其中，辦公樓房屋施工面積占比4%，商業(yè)營業(yè)用房占比10.06%。

　　4、中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)下游發(fā)展情況：居民消費能力不斷提升

　　截至2020年底，全國居民人均可支配收入32189元，比上年增長4.7%，扣除價格因素，實際增長2.1%。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入43834元，比上年增長3.5%，扣除價格因素，實際增長1.2%;農(nóng)村居民人均可支配收入17131元，比上年增長6.9%，扣除價格因素，實際增長3.8%。

　　5、中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

　　——供給方面：商業(yè)地產(chǎn)竣工面積有所下降

　　2010-2017年，我國商業(yè)地產(chǎn)竣工面積總體呈現(xiàn)上升趨勢，增速呈下降趨勢，到2018年出現(xiàn)負增長，2020年全國商業(yè)地產(chǎn)竣工面積為11662.21萬平方米，同比下降20.87%。2021年1-5月份我國商業(yè)地產(chǎn)竣工面積為3505.89萬平方米。

　　2)需求方面：商業(yè)地產(chǎn)銷售面積也持續(xù)下滑

　　2010-2019年，我國商業(yè)地產(chǎn)銷售面積總體呈上升趨勢，但增速略為波動，2016-2017年銷售面積增速一度達到20%以上，而2018年開始受房地產(chǎn)市場改革增速下滑到負增長水平，2020年，全國商業(yè)地產(chǎn)銷售面積為12622.79萬平方米，同比下降9.16%。2021年1到5月份，全國商業(yè)地產(chǎn)銷售面積為3802.24萬平方米。

　　3)價格方面：商業(yè)地產(chǎn)價格整體較為平穩(wěn)

　　由于房地產(chǎn)的價格與區(qū)域發(fā)展和業(yè)態(tài)類型有較大的關(guān)系，所以這里不做細致業(yè)態(tài)分析，具體業(yè)態(tài)價格分析詳見第三章“中國商業(yè)地產(chǎn)不同業(yè)態(tài)市場運營分析”。2018年10月至2021年5月以來我國商業(yè)地產(chǎn)平均價格整體價位平穩(wěn)，在12000元每平方米上下波動，除了2020年年初受疫情影響有較大的降幅以外，后快速回暖，行業(yè)整體價格仍處于平穩(wěn)。

　　6、中國商業(yè)地產(chǎn)市場競爭格局分析

　　——區(qū)域競爭格局：呈現(xiàn)“北輕南重”特點，廣東省投資最活躍

　　目前，根據(jù)我國各省披露的2020年商業(yè)地產(chǎn)(商鋪+寫字樓)投資規(guī)模來看，2020年全國商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)活動最活躍的省份前三位是廣東省、江蘇省和上海市，其中廣東省2020年投資額達2991.85億元，超第二名江蘇省一倍多。

　　2)企業(yè)競爭格局：百強企業(yè)優(yōu)勢較大

　　根據(jù)《2021中國商業(yè)地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告》顯示，2020年，我國商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)在過去一年負重前行，不斷引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展變革，整體經(jīng)營表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)大勢。一方面，百強企業(yè)由銷售轉(zhuǎn)向持有運營傾向增加;另一方面，城鎮(zhèn)化發(fā)展進入穩(wěn)步增長階段，百強企業(yè)緊跟市場趨勢進行戰(zhàn)略布局，投資拿地更加審慎;此外，輕資產(chǎn)管理模式越來越受到企業(yè)重視，商業(yè)運營服務(wù)業(yè)務(wù)分拆上市潮開啟。

　　據(jù)榜單顯示，大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司、紅星美凱龍、華潤置地有限公司、寶龍地產(chǎn)控股有限公司以及新城控股集團股份有限公司等企業(yè)成為了2021中國商業(yè)地產(chǎn)百強企業(yè)。

　　疫情影響下，商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)持有及運營規(guī)模增長放緩。2020年，商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)持有及運營面積均值為427.3萬平方米，同比增長12.7%，增幅較2019年收窄5.0個百分點。

　　7、中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及趨勢預(yù)測

　　——發(fā)展前景預(yù)測：行業(yè)將持續(xù)增長

　　前瞻預(yù)計2021年隨著疫情的我國商業(yè)地產(chǎn)銷售額將會迎來快速的回暖，全年商業(yè)地產(chǎn)銷售額將會恢復(fù)到2019年左右的水平達16430億元，但隨后由于國家政策的調(diào)控限制依舊存在，行業(yè)增速將較為緩慢，但隨著二線和三四線藍海市場的挖掘，增速將不斷加快，預(yù)計到2026年全國商業(yè)地產(chǎn)銷售額將達到20000億元以上。

　　2)發(fā)展趨勢：行業(yè)發(fā)展將進一步下沉

　　隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，國民消費水平不斷提高，尤其是新一線城市和二三線城市的消費能力不斷升級，新一線城市和二三線城市消費需求缺口更大，市場潛力更大，目前越來越多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始布局，預(yù)計未來這一趨勢將繼續(xù)保持甚至進一步加劇。、

　　除此以外，近年來，隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，消費人群的不斷迭代，消費理念與消費模式正在發(fā)生深刻變化。消費升級作為主旋律已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)，但是，與此同時，消費分級現(xiàn)象也更加突出，有時貌似消費降級，其實正是消費分級的體現(xiàn)。仔細分析拼多多的客群構(gòu)成，便可發(fā)現(xiàn)它的崛起不能簡單地解讀為消費降級，而是追求高性價比新消費理念的體現(xiàn)。

　　從購物中心、百貨商場等商業(yè)體與商業(yè)品牌之間的關(guān)系來看，過去多是簡單的租賃關(guān)系，商場的角色基本上只是選擇與考核商戶。如今，為共同應(yīng)對市場下行壓力，商場與品牌商的關(guān)系正在悄然發(fā)生變化，有的商場開始深度支持品牌創(chuàng)新發(fā)展，通過大數(shù)據(jù)指導品牌商優(yōu)化產(chǎn)品與供應(yīng)鏈，甚至直接投資孵化品牌、合作經(jīng)營品牌等，商場與商業(yè)品牌的命運共同體與利益共同體關(guān)系更趨緊密。

　　3)政策加快行業(yè)輕資產(chǎn)化發(fā)展

　　近年來，中國房地產(chǎn)市場一度過熱，各種矛盾突顯。房地產(chǎn)市場難以合理發(fā)揮其應(yīng)有的作用。在這種情況下，政府當及時出手發(fā)布了一系列政策，進行房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，彌補市場功能不足，促進商業(yè)房地產(chǎn)市場良好健康發(fā)展，尤其是2019年出臺的《關(guān)于在國土空間規(guī)劃中統(tǒng)籌劃定落實三條控制線的指導意見》，“三道紅線”政策明確了對房地產(chǎn)企業(yè)的杠桿水平的要求限制，進一步促進了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的輕資產(chǎn)化發(fā)展。